隨著房地產市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關住房質量的重大事件相繼曝光，住房質量問題引發(fā)國人高度關注。
業(yè)內人士向記者透露，施工人員往往“頭天還在田里掄鋤頭，第二天就來工地抹灰。”工程質量也就可想而知了。有人形容監(jiān)理似“稻草人”形同虛設，政府的監(jiān)管更應位置前移。專家指出，監(jiān)督機制的缺陷與法律體系的不完善均是導致建筑商對質量重視不夠的深層次原因，房地產質量法律體系亟待完善。
10月8日是國慶長假后的第一個工作日。購買北京市大興區(qū)舊宮三角地明銳灣項目的部分業(yè)主，迎來的是所購住房拆除重建的消息。這是北京首次出現在建樓棟因質量問題被拆除重建。
根據北京市建設部門調查，事故原因是由于北京華躍騰飛混凝土有限責任公司為工程提供了不符合質量要求的混凝土產品，造成由北京日月房地產開發(fā)有限公司建設的舊宮三角地保障房項目部分在建工程結構混凝土強度未達到設計要求。經檢測和專家論證，北京市建設行政主管部門決定拆除B、C區(qū)6棟樓地上結構部分，另外2棟樓進行局部加固處理。
就在一個多月前，陜西電視臺連續(xù)兩次報道西安市一些“鋼筋”加工廠把建筑用的鋼筋拉長拉細，造成質量嚴重不合格的事件。
隨著房地產市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關住房質量的重大事件相繼曝光，住房質量問題引發(fā)國人高度關注。專家指出，監(jiān)督機制的缺陷與法律體系的不完善均是導致建筑商對質量重視不夠的深層次原因，房地產質量法律體系亟待完善。
業(yè)內人士自曝建筑業(yè)內幕
“現在房子的質量真讓人寒心。”老楊告訴記者，就在前不久，老王的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問題來了，房頂有“狗洞”，而且這個“狗洞”是無法通過維修來彌補的。后果會有漏水、隔音效果差，嚴重的會造成局部塌陷。
“我打小就進了國營建筑公司。”滿口地道北京腔的老楊將“國營”兩字說得格外重，臉上洋溢著自豪的微笑。
老楊從學徒干起，做過木工、泥瓦工等工種，從班組長最終做到了質檢員。退休后的老楊總也閑不著，一是“職業(yè)病”讓自己到哪兒都要留心觀察房子的質量，二是總有些要買房的朋友會讓他幫忙去看看房子，把把質量關。
老楊舉例說，蓋樓時，如果施工不仔細的話往往會忽視澆鑄中的細節(jié)問題，比如說洋灰沒打實，就會出現“狗洞”。“這里最關鍵的質量環(huán)節(jié)就在‘震蕩手’的把握上。”老楊進一步給記者解釋，蓋樓起結構時，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地攪拌，這就是“震蕩手”，他的技術與經驗是樓面質量的保證。
出現蜂窩麻面還屬于一般的問題，‘狗洞’就屬于比較嚴重的問題了。”老楊激動地說，一個項目往往是結構和裝修不是一個單位負責到底，起結構時一個施工隊，裝修時是另一個施工隊。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問題也不說，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎上裝修，使得從表面看不出房子質量有問題，掩蓋了問題。但是問題實際上依然存在，這就埋下了質量隱患。
“還有更可氣的呢。”老楊打開了話匣子，一個朋友在北京南城買了一套房，收房時請他去幫忙驗收。老楊來到房間左看看、右敲敲，最后腳步停在了廚房，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問開發(fā)商的工作人員，“地漏呢？”開發(fā)商方面起先還裝糊涂，最終經不住老楊一再追問，只得承認裝修時忘做防水，只好將地漏堵上的事實。
工程承包方的資質問題也是十分關鍵的。老楊告訴記者，一些項目經理往往都有高學歷背景，具備一定的理論知識，但缺乏相關專業(yè)經驗，很多在施工中暴露出來的明顯的問題都不能發(fā)現。此外，監(jiān)理人員的資質認證僅僅以通過專業(yè)考試來衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識和實踐經驗是不同的。在這樣的環(huán)境下，有經驗的老工人也會為了圖省事、即使發(fā)現了問題也睜一只眼閉一只眼。
了解住房質量讓購房者很無奈
一些購房者表示，關于樓盤質量，并不是不關心，而是這樣的專業(yè)問題普通消費者無法判斷質量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業(yè)主打聽，所謂對質量的關注也只能到此為止。而且現在不少商品房基本都是期房，開盤的時候房子還沒建起來，所以購房人只能是在收房時檢查質量。由此看來，在樓盤質量問題上，處于弱勢地位的購房者都很無奈。
這些年，在房地產開發(fā)過程中一部分開發(fā)商過于追求經濟效益，在高房價的前提下還要盡量壓低成本。據了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價格基本在每平方米1萬元至2萬元，價格高的甚至要每平方米3萬元至5萬元。除去高昂的地價部分，主體工程造價在房價中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤，開發(fā)商還是要使勁壓低主體工程在房價中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質量也就可想而知了。
在內容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購房者往往看到的都是價格優(yōu)惠、贈送車位、精裝修、小區(qū)綠化率高以及各種小區(qū)內外商場、學校、游泳館等這些賣點。但質量問題卻幾乎沒有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少。“購房人最關心的還是房價、戶型、環(huán)境這些問題。”一位售樓處的銷售人員如是說。
但事實上，房屋質量問題相繼曝出，已經開始逐漸引起公眾的關注。2008年中國質量協會發(fā)布的全國住房用戶滿意度指數為66 .2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續(xù)處于較低區(qū)間。記者了解到，有一些購房者專門跑到售樓部打探開發(fā)商和施工方的資質，還有一些購房者會親自去施工場地查看并拍照，發(fā)到相關業(yè)主論壇上與大家一起討論。
住房質量為何問題頻出
北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受記者采訪時表示，出現質量問題的原因主要是兩方面：一是開發(fā)建設單位沒有動機。二是制度設計不完善。
樓建波分析說，開發(fā)建設單位沒有動機的原因，一方面是房地產市場尤其是一線城市的房地產市場供需不平衡，市場需求大于供給，使得房子不愁賣，開發(fā)商不需要依靠質量去售樓。另一方面，對于建筑質量問題的處罰沒有那么嚴重，也使得開發(fā)建設單位放松了對質量的要求。
樓建波認為，開發(fā)商趕工期也是個重要原因。“開發(fā)商為什么要趕工期？房子越早建好，資金回籠就越快。另外，出讓合同中開工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開發(fā)商的預售合同中對交房日期也有規(guī)定。”
“但是在工程實際操作中，會有很多變動因素。”樓建波舉例說：“一個工人就曾跟我說過，澆一層水泥之后還要再澆第二層，而這之間的時間在不同的季節(jié)是不同的，濕度和溫度不合適的情況下，就應該多等一段時間。但是事實上呢，開放商往往急著趕工期，不考慮自然條件是否合適。而監(jiān)理也往往被開發(fā)商說服。”
“總之，造成住房質量頻出的原因是多方面的，政府和購房者都要努力。不要讓工期成為首要，而是要質量成為首要。”樓建波說。
北京市住房和建設委員會的一位負責人在北京大學房地產法研究中心2010年春季論壇上表示，現行住宅質量保證體系的核心問題在于，住房制度改革的核心是產權的轉移，可是現有的質量保證體系沒有隨著住房制度改革而改革，責任沒有轉移，所以政府就是無限責任者，那么現行的住宅質量保證體系從本質上說，仍然是計劃經濟時代的產物，沒有根據住房權屬性質改變進行革新。
該負責人表示，現行的住房質量管理體系存在以下問題：
第一，現行住房質量保證體系沒有兼顧到市場供求關系的影響。如果住房市場供大于求，價格會下來，質量也會上去，可是我們現在的剛性需求很大，一房難求，一開盤就排隊，開發(fā)商當然不去想依靠質量來提高經濟效益。當初，市場上彩電少，大家都在瘋搶，誰還去管它好賴，能買到就不錯了，那時的電視廠家恐怕誰也無暇顧及質量。現在怎么樣，你不出新，你不講質量可能就得爛在那。當然電視機和住房沒有可比性，因為土地資源的有限性，決定了住房的稀缺性，所以更要搶。遺憾的是，我們整個住宅質量保證體系的設計過程中沒有考慮到市場特點。
第二，限制了小業(yè)主對住宅質量的監(jiān)督權，導致了質量保證責任主體的錯位。在現行的住宅質量保證體系中，小業(yè)主作為最終產權人，對住宅質量控制的監(jiān)督權是缺位的，小業(yè)主被完全排除在質量控制體系之外，無法對住宅質量監(jiān)督行使先予權，客觀上造成他只能寄希望于政府把質量最后一道關，并將政府視為質量無限責任者。
第三，現行的監(jiān)督制度沒有形成制約關系，難以真正發(fā)揮質量的保證作用。開發(fā)商、建造商和監(jiān)理商，在某種程度上是利益共同體三者沒有相互制約的關系。國家相關部門目前對住宅質量驗收采用的是竣工驗收備案制和一定比例的現場抽驗制，備案制只是形式審查，開發(fā)商備足材料即可，抽驗制也有別于分戶驗收或一戶一驗，導致絕大多數住宅被排除在監(jiān)管之外；而開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責任主體在住宅質量驗收中扮演的是“生產與賣家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開發(fā)商，實際是“五位一體”，自己的商品自己來驗，屬于自我監(jiān)管，五方責任主體如果自覺性、責任心強一些，住宅質量就會相對好一點，否則難免出現漏洞，質量堪憂。當然在高度發(fā)達國家，在人們道德水準很高，行業(yè)自律很強的情況下，是能夠保證質量的。但這樣的制度設計在中國不成，起碼在行業(yè)發(fā)展的現階段行不通。
房地產質量法律體系亟待完善
北京大學房地產法研究中心關于商品房法律調查報告認為，現在的住房質量責任體系的特點是，住房相關法律法規(guī)非常多，但更多是以各部委規(guī)章為主，國家級立法比較欠缺，因此在使用中帶來一系列的困惑。
房屋質量關系國計民生，值得國家和社會高度關注重視。我國房地產雖然發(fā)展迅速，但相關配套法律、法規(guī)卻不能如此之快地更新和完善，使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利。而工程招投標不夠公平、公正、公開，工程監(jiān)理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業(yè)不規(guī)范、缺乏治理的現實要求。而作為購房者來說，其與開發(fā)商在經濟實力、專業(yè)知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。
商品房質量問題是在整個的建筑工程周期之中產生的，勘察設計、施工、監(jiān)理、建筑材料供應等任何環(huán)節(jié)出現問題，都可能導致建筑工程質量問題的產生。雖然國家法律法規(guī)和各種強制性的國家技術規(guī)范都嚴格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質量問題不斷出現，“質量至上，質量第一”的要求在市場經濟追求利益最大化的浪潮中難以真正實現。
在建筑行業(yè)中，造成工程質量問題頻現的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關制度是解決工程質量問題的最終途徑。具體來說，應該在三個制度層面完善：
首先是建筑工程質量保修制度。在建筑工程辦理驗收手續(xù)之后，建筑工程即進入質量保修期，此時住房將正式投入使用，接受入住業(yè)主在實際使用中的考驗。這一段時期往往是建筑質量問題頻頻顯現暴露的時期。《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》確立了我國現行建設工程質量保修制度。
但是現行質量保修法規(guī)存在質量保修期限不合理、與相關制度存在適用上的重合與混亂、缺少明確可行的保修費用解決方式及管理使用規(guī)定、缺乏專業(yè)的質量缺陷責任鑒定機構或仲裁機構等幾方面的問題。完善工程質量保修制度，需要重新確定質量保修期限，建立多種制度解決保修費用，發(fā)展相應的質量責任鑒定機構及仲裁機構。推行房屋建筑工程質量保險制度。
其次，商品房作為一種“超級耐用”的商品，要保證其質量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結束后數十年內出現質量問題的維修，而保障維修能夠進行的資金在國內被稱作“住房共用部位、公用設施設備專項維修基金”。維修基金從歸集到退出各個環(huán)節(jié)中存在的問題，比如《資金管理辦法》沒有明確界定建安成本造價，也未明確規(guī)定建安成本造價由開發(fā)商定還是由政府部門定，因此可能在實踐中導致交存依據不明確。而在使用過程中也存在著使用率低、保修期內發(fā)生不可抗力時不能直接動用維修資金、未按規(guī)定使用等問題。維修資金的增值保值、監(jiān)管、退出這些方面都存在不同的問題。
在保修費用籌集和管理方面現在是缺少統一性的規(guī)定。在維修基金制度方面，2008年的時候專門出臺住宅專項基金管理辦法，但是在基金的募集和使用等方面法律規(guī)定不是特別明確，目前我國在住宅質量保證方面案例不是很多，在推進過程中面臨很大的問題。
最后，住宅質量保險毫無疑問需要保險行業(yè)的介入。我國實行住房質量保險制度有助于提高住房質量，保護購房者切身利益，有利于建筑行業(yè)的競爭，促進建筑行業(yè)誠信體系的構建，也有利于政府質量監(jiān)管職能的轉變。從現階段來說，我國要推行住房質量保險制度仍面臨質量保證金的存在和房地產“賣方市場”的現實，因此應當由政府牽頭采取強制投保方式開展，取消質量保證金制度。此外，保險行業(yè)專業(yè)化程度仍有待提高、相關法律法規(guī)需要建立和完善。建立住房質量保險制度，首先要解決一系列專業(yè)性極強的保險及建筑工程問題。此外，我國沒有建設工程質量檢查控制機構，質量檢查控制職能在環(huán)節(jié)上是割裂的，所以我國需要整合現有的資源，成立建設工程質量檢查控制機構，以切實推行住房質量保險制度。