【導(dǎo)讀】十多年前買(mǎi)房至今拿不到房產(chǎn)證，只因買(mǎi)到的是一套半房子。到底是開(kāi)發(fā)商未按批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，還是房子被分拆銷(xiāo)售？本期天天315重點(diǎn)關(guān)注：萬(wàn)科地產(chǎn)的“一套半房”。
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，天津萬(wàn)科城市花園小區(qū)業(yè)主孫先生，十多年前買(mǎi)房至今拿不到房產(chǎn)證，只因他買(mǎi)到的是“一套半房子”。
買(mǎi)房十多年拿不到房產(chǎn)證
1999年孫先生和天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司簽訂了購(gòu)房合同，合法購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為123.75平方米的現(xiàn)房，當(dāng)時(shí)孫先生選擇按揭付款，付清全款后也就是10年后，孫先生找到天津萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司讓其協(xié)助自己辦理房產(chǎn)證，可這時(shí)他卻得到一個(gè)出乎意料的答復(fù)。
孫先生：找萬(wàn)科集團(tuán)去辦，萬(wàn)科集團(tuán)說(shuō)辦不了，萬(wàn)科集團(tuán)讓我去找天津市河北區(qū)的房地產(chǎn)管理局，我去了以后，他說(shuō)你這個(gè)房子沒(méi)有備案，房產(chǎn)證就辦不下來(lái)。我跟萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)系，他們開(kāi)始答應(yīng)的很好，說(shuō)盡量協(xié)調(diào)，但就是辦不下來(lái)。實(shí)際上1999年買(mǎi)完房子就可以辦。
人一輩子可能就買(mǎi)一套房子，像我們這種工薪族不要求別的，只要求把我的房產(chǎn)證拿回來(lái)，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證房子不能買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，我找了房產(chǎn)局和萬(wàn)科集團(tuán)至少20趟，這幾年想把天津的房子賣(mài)掉，因?yàn)槲椰F(xiàn)在上班是在北京，想在北京買(mǎi)房子，結(jié)果原先看的時(shí)候一萬(wàn)/平米的房子都漲到三萬(wàn)/平米了。
萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，目前是國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。很多人買(mǎi)房首選萬(wàn)科地產(chǎn)，也是由于萬(wàn)科在市場(chǎng)與消費(fèi)者心中已經(jīng)形成了優(yōu)良的口碑。對(duì)于萬(wàn)科銷(xiāo)售沒(méi)有備案的房子，孫先生也不太相信，后來(lái)又多次到房產(chǎn)局核實(shí)確認(rèn)，工作人員明確告知原因后，孫先生頓時(shí)陷入焦慮。
孫先生：河北房產(chǎn)局說(shuō)，這本來(lái)是一套房子，萬(wàn)科給拆成一套半，一套半賣(mài)給了我們，房地產(chǎn)沒(méi)有備案一套半的房子，只有一套或者兩套的房子，現(xiàn)在萬(wàn)科也承認(rèn)是拆套賣(mài)給我了，因?yàn)檫@都已經(jīng)歸檔了，萬(wàn)科集團(tuán)說(shuō)沒(méi)法管。
記者：你們這個(gè)小區(qū)除了您沒(méi)辦房產(chǎn)證以外，其他人的房產(chǎn)證辦下來(lái)了嗎？
孫先生：沒(méi)辦房產(chǎn)證的就我這么一家。當(dāng)時(shí)都簽合同了，而且貸款也能貸下來(lái)，房產(chǎn)證那邊抵押也沒(méi)有問(wèn)題。沒(méi)有房產(chǎn)證就辦不了戶口，導(dǎo)致我現(xiàn)在戶口上不了，我愛(ài)人戶口上不了，醫(yī)保也上不了。
無(wú)奈“對(duì)簿公堂” 仍面臨困難
這“一套半”的房子，給孫先生帶來(lái)諸多煩惱，萬(wàn)科卻坐視不管，最后他不得不選擇“對(duì)簿公堂”。孫先生聘請(qǐng)了北京中銀(天津)律師事務(wù)所律師田更作為訴訟代理律師，田更介紹房產(chǎn)證無(wú)法辦理，萬(wàn)科負(fù)有不可推卸的責(zé)任，但是萬(wàn)科現(xiàn)在卻在找種種理由推脫責(zé)任。
田律師：這個(gè)房屋是1999年的時(shí)買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科物業(yè)有限公司給孫先生出示合同上房屋的面積是123平米，當(dāng)時(shí)辦貸款的時(shí)候河北房管局還給孫先生出了一個(gè)抵押權(quán)的權(quán)證也是123平米。
孫先生把貸款還清了以后，萬(wàn)科業(yè)主有一部分人就集體去辦房產(chǎn)證，孫先生也去辦了，它這個(gè)一個(gè)拆套的面積，意味著孫先生買(mǎi)的123平米的房子是一套半，80平米是一套，40平米是另一套房屋的半套面積，產(chǎn)權(quán)上下不來(lái)，但是萬(wàn)科物業(yè)和房管局在孫先生當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候、辦抵押權(quán)權(quán)證的時(shí)候，都沒(méi)有跟孫先生說(shuō)過(guò)這個(gè)事。
記者：在1999年的時(shí)候，房屋允許分拆開(kāi)銷(xiāo)售嗎？
田律師：在任何時(shí)候都不允許。在銷(xiāo)售的時(shí)候有一定的欺詐行為，對(duì)這種情況辦不了產(chǎn)權(quán)證，對(duì)孫先生沒(méi)有一個(gè)明確的告知。萬(wàn)科這邊沒(méi)有給孫先生任何解決的方式，很不明確，萬(wàn)科的態(tài)度就是"這是歷史遺留問(wèn)題，我們現(xiàn)在沒(méi)有辦法解決"，而且經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)的時(shí)間，當(dāng)時(shí)賣(mài)房子的人和孫先生接觸的這個(gè)人都已經(jīng)不在這個(gè)公司了，這個(gè)說(shuō)辭就是一種推托。
田更還介紹，案件現(xiàn)在還在進(jìn)一步的審理中，一個(gè)半月以后應(yīng)該能夠知道判決結(jié)果。
記者：起訴到法院以后，法院這邊怎么處理了？
田律師：第一步是和雙方了解一下情況，然后去河北區(qū)房管局核實(shí)了一下這個(gè)房屋面積是一套還是一套半，當(dāng)時(shí)河北局房管局房產(chǎn)科的科長(zhǎng)做了一份筆錄，筆錄中明確給了一個(gè)態(tài)度"這個(gè)問(wèn)題在房管局也沒(méi)有辦法解決"。
記者：萬(wàn)科那邊的態(tài)度現(xiàn)在就是等著法院這邊最后的審判結(jié)果嗎？
田律師：對(duì)，因?yàn)檫@個(gè)事從目前的角度上對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，好像損失不太大，所以他就等待法院的判決結(jié)果。
記者：大概什么時(shí)候會(huì)有結(jié)果？
田律師：一個(gè)月或者一個(gè)半月以后。
田更告訴記者，目前要想通過(guò)司法程序?qū)崿F(xiàn)孫先生的訴求確實(shí)遇到一些困難。不過(guò)目前孫先生還想到其他幾種解決辦法。
田律師：孫先生想法是能辦下來(lái)房產(chǎn)證最好，如果從司法的角度辦不下來(lái)，那就退房。按照現(xiàn)在的價(jià)值給孫先生房屋做評(píng)估，把錢(qián)退給孫先生，根據(jù)相應(yīng)能夠舉證出來(lái)的損失賠償孫先生實(shí)際損失。如果不退的話，萬(wàn)科可不可以內(nèi)部消化，從北京萬(wàn)科的房源中給孫先生調(diào)一下房子。
記者：現(xiàn)在到底遇到什么困難了？
田律師：因?yàn)檫@個(gè)房子是十多年前的房子，在司法中沒(méi)有一個(gè)明確的解釋，如果退房，必須按照現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值去退房，孫先生這么多年因?yàn)榉课蒉k不下來(lái)產(chǎn)權(quán)證所受的損失的計(jì)算方式，以及舉證責(zé)任是孫先生現(xiàn)在面臨的難點(diǎn)。
問(wèn)題遲遲不能解決 是萬(wàn)科推卸責(zé)任？
田更作為代理律師，看過(guò)孫先生提供的證據(jù)后，他認(rèn)為孫先生的“一套半房子”的房產(chǎn)證問(wèn)題上解決起來(lái)其實(shí)并不困難，但因?yàn)槿f(wàn)科推脫責(zé)任，導(dǎo)致房產(chǎn)證問(wèn)題久拖不決，才使問(wèn)題變得復(fù)雜。
田律師：從法律的角度上有兩種途徑，一是萬(wàn)科因?yàn)樵谫u(mài)房時(shí)存在違約行為，這個(gè)合同到現(xiàn)在沒(méi)有辦法繼續(xù)履行，因?yàn)闆](méi)有物權(quán)在孫先生手里，所以萬(wàn)科必須承擔(dān)退房和賠償孫先生實(shí)際損失的責(zé)任。
還有一種解決途徑是行政訴訟，在孫先生1999年辦理貸款的時(shí)候，房管局并沒(méi)有對(duì)孫先生說(shuō)這個(gè)房子不能辦產(chǎn)權(quán)證，而且給了孫先生一個(gè)抵押權(quán)的權(quán)屬證，上面明確寫(xiě)著是123平，從權(quán)屬證上能看出來(lái)當(dāng)時(shí)孫先生把一整套房子抵押給銀行，也就是房管局默認(rèn)孫先生享有這一整套房子的物權(quán)，所以房管局應(yīng)該給孫先生去辦房產(chǎn)證。
記者聯(lián)系到天津萬(wàn)科城市花園負(fù)責(zé)售后處理投訴的工作人員劉女士。
劉女士：我主要是負(fù)責(zé)接待投訴，這個(gè)事后期具體到公司處理到哪種程度我也不太清楚，我轉(zhuǎn)給現(xiàn)在直接負(fù)責(zé)這件事情的人了，他這邊回頭給您打過(guò)去。公司可能因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)辦起來(lái)有點(diǎn)麻煩，讓他走法律途徑。
昨天(24日)下午，我們接到天津萬(wàn)科負(fù)責(zé)媒體關(guān)系工作的徐先生回復(fù)的電話。
徐先生：我是天津萬(wàn)科的，我是媒體對(duì)接部門(mén)的。您現(xiàn)在有什么問(wèn)題，我記錄一下，明天上午跟公司相關(guān)部門(mén)了解一下情況，最遲明天給您回復(fù)。
今天(25日)，節(jié)目開(kāi)始前我們收到了天津萬(wàn)科方面回復(fù)的郵件，郵件內(nèi)容如下：
天津萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目于1994年對(duì)外發(fā)售，該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工及銷(xiāo)售備案手續(xù)均符合當(dāng)時(shí)政府各項(xiàng)政策要求。但是當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)尚在完善中，遠(yuǎn)不如目前規(guī)范，我們?cè)诋?dāng)時(shí)的操作中也存在一定的瑕疵，出現(xiàn)此類(lèi)情況，我方已多次與業(yè)主溝通，并積極協(xié)調(diào)各主管部門(mén)，力爭(zhēng)在當(dāng)前環(huán)境下能夠辦理產(chǎn)證。如無(wú)法辦理，為徹底解決問(wèn)題，公司將從客戶利益出發(fā)，愿就80平米房屋重新與業(yè)主簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后辦理產(chǎn)權(quán)證，就40平米房屋，依據(jù)使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)評(píng)估差價(jià)予以相應(yīng)補(bǔ)償。
非常感謝媒體對(duì)此事的關(guān)注，萬(wàn)科作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)會(huì)將此事負(fù)責(zé)到底。
天津萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司
2013年2月25日
【專家觀點(diǎn)】
北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師鄭傳鎧和經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華對(duì)此作出評(píng)論。
鄭傳鎧：房屋在限售前的備案手續(xù)是必須的，通常如果沒(méi)有報(bào)備手續(xù)，這個(gè)房屋是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。我們認(rèn)為這個(gè)案件里涉及的房屋報(bào)備手續(xù)很有可能是齊備的。
包華：萬(wàn)科之所以可以賣(mài)“一套半房子”給客戶，首先是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策環(huán)境不明確，有些法律法規(guī)不清晰。第二，萬(wàn)科在操作中的瑕疵肯定存在，萬(wàn)科心知肚明，拆分銷(xiāo)售是為了滿足萬(wàn)科公司當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售要求。第三，當(dāng)時(shí)監(jiān)管具體交易過(guò)程中，銀行、政府相關(guān)部門(mén)沒(méi)能做到及時(shí)審查及必要的管理。
萬(wàn)科的聲明中說(shuō)：我們將從客戶利益出發(fā)，愿就80平方米房屋愿意重新與業(yè)主簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同后辦理產(chǎn)權(quán)證。如何解讀這句話？
包華：萬(wàn)科認(rèn)為這個(gè)房屋，消費(fèi)者既然買(mǎi)了，肯定能夠正常使用，使用權(quán)是能夠落實(shí)的，但是由于辦不下產(chǎn)權(quán)，所以只能享受使用權(quán)。在這種情況下，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)會(huì)有價(jià)值上的差額，這個(gè)差額由萬(wàn)科來(lái)補(bǔ)償。就是說(shuō)，如果這40平米辦不下來(lái)產(chǎn)權(quán)證，就只能當(dāng)做實(shí)際使用看待，實(shí)際使用跟市場(chǎng)價(jià)值之間的差額由萬(wàn)科來(lái)補(bǔ)償，這確實(shí)是一個(gè)方法。
消費(fèi)者的訴求是希望把天津萬(wàn)科的這套房子賣(mài)掉，這種可能性還是有的，80平米確實(shí)有產(chǎn)權(quán)證。如果這40平米使用權(quán)不能得到有效的流傳，對(duì)于消費(fèi)者將是一個(gè)損失。如果萬(wàn)科回購(gòu)這40平米，將和另外半套房子一個(gè)整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是可以操作的。
鄭傳鎧：萬(wàn)科在回復(fù)當(dāng)中提到了“是一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)”，但是我認(rèn)為這個(gè)方案是不足以彌補(bǔ)消費(fèi)者損失的，這份回復(fù)主題是萬(wàn)科物業(yè)部有限公司，物業(yè)服務(wù)公司不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，而案例中涉及的主體應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商，這種回復(fù)就是不負(fù)責(zé)任。
案例中的房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)存在著較大的過(guò)錯(cuò)，房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)給孫先生辦理了抵押登記，房產(chǎn)管理部門(mén)存在不可推卸的責(zé)任，至于說(shuō)房屋能夠成交可能跟他們的過(guò)失存在直接的因果關(guān)系。
