“物業(yè)稅的說法并不準確，將來開征可能叫房地產(chǎn)稅。”在市地稅局22日舉行的新聞發(fā)布會上，深圳地稅局新聞發(fā)言人章家壽透露，目前，深圳對開征房地產(chǎn)稅正在積極醞釀準備之中，就目前來說，何時開征并沒有明確的時間表。
房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)市價征收
深圳地稅局新聞發(fā)言人章家壽表示，物業(yè)稅的提法并不準確，應該改叫‘房地產(chǎn)稅’，將來新征的“房地產(chǎn)稅”可能是將現(xiàn)在的房產(chǎn)稅與土地使用稅改革，合二為一。”
章家壽表示，房地產(chǎn)稅并不是個新稅種，只是計稅依據(jù)起了變化。目前實行的房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原價值進行長期的、固定的征收，比如一套二十多年前在深圳價值100萬的房子，按征收房產(chǎn)稅的方式，則每年增稅的稅率為一次性扣除30%后的70萬再乘1.2%，但這套房子在今天可能已經(jīng)升值到2000萬，再沿用過去的計稅方式就顯得有失公平，而以后新開征的房地產(chǎn)稅則是按照房地產(chǎn)評估價即市價為基礎(chǔ)征收，這樣做更合理，同時也是國際上的通行做法。對房地產(chǎn)的評估不一定每年都做，也可能三年至五年評估一次。
房地產(chǎn)稅率還需要測算
“財政部和國家稅務總局要求各地考慮開征房地產(chǎn)稅，深圳也是被要求考慮的地區(qū)之一。”章家壽透露，深圳對此事還在積極醞釀準備之中。
開征房地產(chǎn)稅涉及面廣，比較復雜，有很多難題待解決。比如怎樣對房產(chǎn)進行評估，由誰來評估等等。
章家壽表示，兩稅合并成房地產(chǎn)稅后，其稅率如何制定也需要測算，要將現(xiàn)行房產(chǎn)稅與土地使用稅綜合起來考慮。
專家觀點：對房地產(chǎn)影響較大
深圳綜合開發(fā)研究院戰(zhàn)略研究中心主任馮蘇寶教授認為，深圳綜合配套改革總體方案提出建立以財產(chǎn)稅為核心的地方稅制體系，實際上房地產(chǎn)稅也是屬于財產(chǎn)稅范疇，對納稅人占有的財產(chǎn)有進一步的調(diào)節(jié)作用。
深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，房地產(chǎn)稅的開征將對房地產(chǎn)市場影響很大，占有房產(chǎn)者每年要交一定額度的“物業(yè)稅”，這使得部分長期捂盤惜售、炒房的投資者顆粒無收，致使房價向正常化的趨勢發(fā)展，以自住為主要需求的房地產(chǎn)市場將不至于被過分爆炒。他認為“物業(yè)稅”開征的初定稅率可能為1%，即房產(chǎn)持有人每年根據(jù)評估價值的1%繳納稅。
房地產(chǎn)稅開征前需要厘清的幾個邏輯
物業(yè)稅何時開征，一直是各界關(guān)注的問題。據(jù)羊城晚報報道，深圳地稅局新聞發(fā)言人日前透露，物業(yè)稅將來可能叫房地產(chǎn)稅，目前開征的具體設(shè)想和條文還在討論中。 “將來可能是將現(xiàn)在的房產(chǎn)稅與土地使用稅改革，合并起來取名叫房地產(chǎn)稅。”這位發(fā)言人表示，“如果開征房地產(chǎn)稅，則現(xiàn)在的房產(chǎn)稅與土地使用稅都將不存在了。”
據(jù)我理解，這種改革遠不是用一種稅率替代幾種稅率的問題。其中包含的幾個理論和實踐的問題，必須在開征前就搞明白，否則會遺患無窮。
正如報道中所提到的，物業(yè)稅這個概念來自香港。深圳毗鄰香港，開征物業(yè)稅似乎是學習了先進的經(jīng)驗。但香港的物業(yè)稅其實是制度尷尬的產(chǎn)物。因為1997年之前的香港政府本身不擁有土地所有權(quán)，他們也無權(quán)給購買樓盤者頒發(fā)土地所有權(quán)證書，所以他們在制定相應稅制的時候，就不能跟國際接軌，直接叫“房地產(chǎn)稅 ”，只好叫一個不倫不類的“物業(yè)稅”以回避土地產(chǎn)權(quán)私有的問題。
可見，如果現(xiàn)在要開征“房地產(chǎn)稅”，首先要將商品房的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為土地所有權(quán)，才算是名正言順。但在現(xiàn)實語境下，顯然這是無法操作的。因此，開征“房地產(chǎn)稅”本身不具備正當性。
此外，香港的物業(yè)稅只是一種房地產(chǎn)所得稅類，而不是房地產(chǎn)保有稅類，即主要針對實際租金收入而厘定稅率。而深圳準備實施的“物業(yè)稅”，則沒有說明是否既包含了房地產(chǎn)所得稅，又包含了保有稅，或者還包含了繼承、贈與等過程中所要支付的取得稅類。這個問題必須明確，因為這關(guān)系到誰納稅及納稅的基數(shù)問題。如果是都包含在內(nèi)，那意味著這種稅負水平將遠高于香港的物業(yè)稅，無疑將加重民生負擔；如果僅僅屬于保有稅類，那么稅率將很低，但稅基將很大，恐怕不具備現(xiàn)實操作可能；如果屬于所得稅類，那么第一套房屬于保有類，不宜征收所得稅，這就必須要穩(wěn)妥處理新舊房區(qū)別對待的問題。
眼下看來，無論是開征“物業(yè)稅”還是“房地產(chǎn)稅”，在邏輯上都講不通。現(xiàn)在中國的商品房價格已經(jīng)遠遠超出了世界通行的房價收入比。這是因為其他市場經(jīng)濟國家的房地產(chǎn)稅是按年收取，不會占房價太高的比例。但中國則不同，土地出讓金占房價的比重基本上達到了一半，有的地方甚至更高。就是說，地方政府已經(jīng)通過土地出讓金“一次性” 地收取了幾十年的土地使用費。現(xiàn)在再來開征合并了“房產(chǎn)稅與土地使用稅”的物業(yè)稅，就意味著居民在已經(jīng)一次性地支付了如此沉重的“物業(yè)稅”后，在使用過程中被重復征稅。
邏輯不通的地方還在于：物業(yè)稅本身就是房地產(chǎn)稅，其中包含有房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。但是，居民雖然對所購買的商品房擁有所有權(quán)，而所有的商品房都是建筑在“國有土地”上的，并不歸居民所有。這就意味著：土地增值的受益者本來就是拍賣土地的地方政府，并不是居民，現(xiàn)在居民卻必須 “假裝”按照土地增值受益者的模樣，以“升值”的估價來支付物業(yè)稅。這樣的邏輯，實在莫名其妙。(作者為高校教師)