從改善供求關(guān)系入手 抑制房?jī)r(jià)不妨亮出三大利器
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) hrb.focus.cn 2006年11月28日08:44 中華工商時(shí)報(bào)
張偉娜
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近來(lái)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象有所緩解，但房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題還是尤為突出，消費(fèi)者期待的房?jī)r(jià)回落并沒(méi)有出現(xiàn)。今年由于國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%。專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快主要源于市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。國(guó)家應(yīng)繼續(xù)采取調(diào)控措施，在保障市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。

經(jīng)適房土地供應(yīng)不低于70%


國(guó)家為了保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量，在今年5月出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中推出一項(xiàng)有力措施，規(guī)定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；同時(shí)，繼續(xù)停止別墅類(lèi)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。


專(zhuān)家建議，各級(jí)地方政府在制訂土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降。


目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題是，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對(duì)應(yīng)。


我國(guó)的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應(yīng)以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)250個(gè)地級(jí)以上城市中，70%還沒(méi)有完全實(shí)施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前只占商品住宅總投資的5%。相關(guān)人士指出，只有加大經(jīng)濟(jì)適用房的投入量，才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房?jī)r(jià)的作用。


二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展加快


國(guó)家在加快發(fā)展住房二、三級(jí)市場(chǎng)時(shí)，專(zhuān)家建議應(yīng)采取有針對(duì)性的政策措施，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用；制定嚴(yán)格而切實(shí)有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度；健全住房交易市場(chǎng)法律法規(guī)，促進(jìn)住房交易形成健康有序的流通秩序等。同時(shí)，國(guó)家還應(yīng)重視實(shí)施“差價(jià)換房”“分期付款售房”、“租賃住房”、“預(yù)先訂房”、“流通現(xiàn)房”等多種銷(xiāo)售方式，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。


業(yè)內(nèi)人士透露，目前歐美國(guó)家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)，而我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的交易量卻明顯偏低。如北京，今年二手房的預(yù)期交易量為10萬(wàn)套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱(chēng)。如果住房二級(jí)市場(chǎng)得到充分發(fā)展，北京每年將有1500萬(wàn)平方米、約25萬(wàn)套二手房進(jìn)入市場(chǎng)，再加上房屋租賃市場(chǎng)，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。


對(duì)于房?jī)r(jià)，人們勢(shì)必聯(lián)想到價(jià)格如漲勢(shì)仍然不降，那么新一輪調(diào)控措施將有可能出臺(tái)，相繼新的信貸調(diào)控政策也會(huì)有新的動(dòng)向。建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后建行將更加注重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和判斷，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續(xù)向住宅市場(chǎng)要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開(kāi)發(fā)貸款中的占比；同時(shí)，實(shí)行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營(yíng)管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場(chǎng)發(fā)展良好的重點(diǎn)城市。


中國(guó)銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人則表示，今后將嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營(yíng)的原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，監(jiān)管部門(mén)還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。


征稅重心應(yīng)轉(zhuǎn)向保有


專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行，在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。


為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，國(guó)家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時(shí)，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋給社會(huì)。國(guó)家還應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費(fèi)稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級(jí)公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過(guò)度消費(fèi)行為國(guó)家在征收消費(fèi)稅時(shí)應(yīng)確定一個(gè)上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過(guò)這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。


據(jù)了解，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長(zhǎng)，空置面積又很大，房地產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)該持續(xù)上漲。有關(guān)專(zhuān)家指出，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。