占領(lǐng)二三線城市的悲喜劇
代理行不會(huì)在上海、北京等大城市坐以待斃。
如同開(kāi)發(fā)商一樣，一些有能力進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的代理行，開(kāi)始不斷向不限購(gòu)的二三線城市布局。上述匿名代理行高層告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“代理行的銷(xiāo)售模式和銷(xiāo)售手段再多也離不開(kāi)交易量這個(gè)關(guān)鍵。”要想拿到成交量，代理行的老板們就必須占領(lǐng)二三線城市。
如同負(fù)責(zé)代理交易的二手房地產(chǎn)中介公司，代理行必須依靠交易量提取傭金或分段提成來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的產(chǎn)生。“開(kāi)發(fā)商是資金為王，現(xiàn)金為王；而代理行則是交易量為王。沒(méi)有交易量，代理行就不能長(zhǎng)期生存�！鄙鲜鰳I(yè)者胡景暉說(shuō)。
世聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)大客戶管理部總經(jīng)理甘偉向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)稱(chēng)：“代理行只能將目前的市場(chǎng)狀況反饋給開(kāi)發(fā)商，告訴他們現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有多么激烈，以及業(yè)績(jī)出現(xiàn)怎樣的下滑。但是他們不會(huì)因?yàn)榇硇械膭裾f(shuō)而降價(jià)。降不降價(jià)還是由資金鏈說(shuō)了算�！�
10月10日，世聯(lián)地產(chǎn)股價(jià)曾出現(xiàn)短期暴跌現(xiàn)象。而一些媒體則撰文猜測(cè)，股價(jià)暴跌是因?yàn)槭缆?lián)地產(chǎn)今年或出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅下滑。世聯(lián)地產(chǎn)則發(fā)布業(yè)績(jī)修正公告解釋稱(chēng)，前三季度凈利潤(rùn)同比下降的原因是，一方面，由于限購(gòu)和限貸政策拉長(zhǎng)了完成房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)間跨度，使得公司已實(shí)現(xiàn)的代理銷(xiāo)售額確認(rèn)為代理結(jié)算業(yè)務(wù)收入的速度變慢；另一方面，由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度。
但是上述世聯(lián)地產(chǎn)高管甘偉則認(rèn)為：“今年年末世聯(lián)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額或許將出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。一線城市市場(chǎng)銷(xiāo)售可能不會(huì)增長(zhǎng)，但是我們前期布局二三線市場(chǎng)將貢獻(xiàn)一定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同比增長(zhǎng)率能達(dá)到兩位數(shù)。”
去二三線城市，不僅僅是世聯(lián)地產(chǎn)的應(yīng)急之道。一些代理行為了彌補(bǔ)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的低落，不斷開(kāi)拓新市場(chǎng)。“但是短期內(nèi)在新市場(chǎng)建立團(tuán)隊(duì)和分公司并不是那么容易的事情。很多企業(yè)由于水土不服，團(tuán)隊(duì)不夠穩(wěn)定，個(gè)別企業(yè)還沒(méi)站穩(wěn)腳跟就退回去了。”甘偉說(shuō)，每個(gè)城市都有自己不一樣的情況，有的需要重新組建團(tuán)隊(duì)，有的則需要兼并重組。
比如，在四川成都以及重慶一帶，活躍著眾多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)代理行。2011年初，成都本土代理行就迎來(lái)了各大全國(guó)性代理行的一輪沖擊。世聯(lián)地產(chǎn)和思源經(jīng)紀(jì)更是以收購(gòu)本地代理行的方式強(qiáng)勢(shì)入侵蓉城。當(dāng)?shù)卮硇幸驗(yàn)楦私獗镜刭?gòu)房者的心理預(yù)期，富有親和力的策劃和靈巧的營(yíng)銷(xiāo)，不退反進(jìn)，不斷鞏固自身市場(chǎng)地位。這讓一些代理機(jī)構(gòu)很難站穩(wěn)腳跟，甚至無(wú)功而返。
而在武漢和長(zhǎng)沙市場(chǎng)，當(dāng)?shù)卮頇C(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額基本已被一線代理行擠壓殆盡。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在二線中部城市，一個(gè)即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目會(huì)被數(shù)家代理行所“糾纏”，僧多粥少的困境讓代理行難以飽腹。
有評(píng)論認(rèn)為，全國(guó)房?jī)r(jià)下跌周期目前只是開(kāi)始，對(duì)代理行業(yè)的銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)影響，未來(lái)將更加明顯。尤其是第四季度，代理行業(yè)的“冬天”將直接導(dǎo)致部分巨頭出現(xiàn)全年凈利潤(rùn)虧損。
“對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，年底本身就是淡季。在此基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也持續(xù)不變，那么直接負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的代理行肯定會(huì)更加為難�！鄙鲜瞿涿硇腥耸款A(yù)計(jì)，年末開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售快速回籠資金，這會(huì)讓市場(chǎng)加速接近房?jī)r(jià)拐點(diǎn)�！敖祪r(jià)是眾望所歸�！�
房產(chǎn)中介的冬天
截至目前，北京二手房中介已關(guān)閉門(mén)店1000家左右，為三年來(lái)最多。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京二手門(mén)店已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月關(guān)店百家以上。全行業(yè)共有3000家門(mén)店關(guān)閉，約5萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人失業(yè)。(記者 孫維晨)
