好不容易下定決心買房子,不料等合同簽了錢也付了,正準(zhǔn)備喬遷新居時(shí),卻因賣房人的過錯(cuò)等來一紙“合同無效”的判決書。賣房人退還房款自不必說,但對(duì)于買房人而言,損失卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些:買房的時(shí)候房?jī)r(jià)低,正在升值的房子飛走了,這個(gè)損失怎么算?近日,南京江寧區(qū)法院就審理了這樣兩起購(gòu)房合同糾紛,買房人或可從中吸取經(jīng)驗(yàn)。
案例一:
開發(fā)商賣房無效 買主獲賠“漲價(jià)款”
2006年6月,市民趙先生與南京某房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣契約,購(gòu)得一套72平方米的房子,價(jià)款23萬余元。根據(jù)合同約定,趙先生在合同簽訂當(dāng)日一次性付清房款,開發(fā)商則應(yīng)在同年7月底之前交付房屋。到了7月底,因?yàn)楣こ踢M(jìn)度問題,房屋未能如期交付,但趙先生沒怎么介意:合同簽了,錢也付清了,交房是遲早的事,還能向開發(fā)商討要遲延交付的違約金呢,因此他心里十分踏實(shí)。可沒想到,等到了2007年7月,他正盤算著搬進(jìn)房子居住時(shí),一位女士忽然起訴開發(fā)商,要求判決趙先生跟開發(fā)商之間的購(gòu)房合同無效。法院經(jīng)過審理查明,這位女士先前和開發(fā)商有過約定,她才是這套房子的主人,判決這位女士勝訴,趙先生跟開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同無效。
到手的房子飛了,趙先生惱火不已,遂找到開發(fā)商理論。對(duì)方攤手表示,已經(jīng)這樣了也沒辦法,就把房款全部還給你吧。開發(fā)商答得倒是“爽快”,可趙先生沒糊涂:房款自然要還,可要算的“賬”遠(yuǎn)不止這些,2006年買的房子,現(xiàn)已價(jià)格翻倍,這個(gè)差價(jià)損失怎么說?還有他購(gòu)買該房花費(fèi)的錢怎么說?他明確提出,開發(fā)商不僅要返還房款,還得賠償差價(jià)等各項(xiàng)損失,卻被斷然拒絕。幾次協(xié)商不果,他將開發(fā)商告上法庭,要求對(duì)方返還房款,并賠償房?jī)r(jià)上漲造成的損失,以及加裝防盜門、契稅、房產(chǎn)變更登記費(fèi)用和工商查詢費(fèi)等損失。
法院審理認(rèn)為,合同無效或被撤銷后,因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還,有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于被告開發(fā)商的過錯(cuò)造成其與趙先生房地產(chǎn)買賣契約無效,被告應(yīng)對(duì)原告因合同無效所造成的房屋差價(jià)損失及其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。審理中法院委托南京江寧價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,結(jié)論為45萬余元。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定判決:開發(fā)商除了向趙先生返還房款外,還要賠償趙先生因契約無效所造成的經(jīng)濟(jì)損失22萬余元,合計(jì)45.8萬元。
案例二:
安置房不能買賣 賣主反悔賠2萬
南京江寧區(qū)老唐兩年前買了一套價(jià)值13.8萬元的房子,當(dāng)時(shí)跟房主約定分三次付清房款。2006年10月27日,老唐跟房主陶某簽訂房屋買賣合同,并于同年10月26日、2007年1月16日分別支付房款1.5萬、5萬元。2007年6月底是最后一次付款,一想到交完這筆錢就可以辦理過戶手續(xù),住上自己的房子,老唐心里喜滋滋的。
可沒想到,當(dāng)他帶著7.3萬元喜滋滋地找到陶某時(shí),陶某卻支支吾吾不肯收錢。老唐一聽那意思,原來對(duì)方看到房?jī)r(jià)不斷上漲十分后悔,不想賣房子了。合同都簽了,你想不賣就不賣?老唐十分氣憤,雙方鬧了個(gè)不歡而散。幾日后,他再次找到陶某家中,希望再做商談,不料卻驚訝地發(fā)現(xiàn),陶某已把那套房子租了出去,儼然打定主意不賣了。從那之后,陶某干脆人間“蒸發(fā)”,時(shí)時(shí)刻刻躲著老唐,來個(gè)避而不見。
老唐郁悶不已,他想到當(dāng)初是在居委會(huì)簽的合同,居委會(huì)還在合同上蓋了章為雙方作證明,便找到居委會(huì),要求對(duì)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。居委會(huì)則認(rèn)為,當(dāng)初蓋章只是幫買賣雙方做個(gè)證明,并沒有表示要為陶某擔(dān)保,因此拒絕了老唐的要求,同時(shí)還建議老唐去法院告陶某。協(xié)商不成,老唐只得訴諸法院,維護(hù)自己的合法權(quán)益。
法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn),雙方買賣的房屋是拆遷安置房,法律規(guī)定不得交易。據(jù)此認(rèn)為,即使老唐跟陶某簽訂的合同已經(jīng)成立,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。依照法律規(guī)定,合同認(rèn)定無效后,依據(jù)該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此案中,老唐明知陶某出售的是拆遷安置房,仍與之交易,因此對(duì)無效合同的簽訂也存在過錯(cuò),那么他主張的賠償能否得到法院支持呢?法官經(jīng)過細(xì)致審理,認(rèn)為老唐雖有過錯(cuò),但考慮到本地房?jī)r(jià)上漲情況,其主張2萬元損失并不為過,應(yīng)予以支持。最終判決如下:合同無效;被告陶某返還原告房款及相應(yīng)利息(按銀行同期貸款利率計(jì)算),并賠償原告損失2萬元。