目前，我國房地產業發展面臨的重大問題是房價持續快速上漲。從理論上來說，房地產稅費體制能夠有效地解決這個問題。但現實恰恰相反，我國現有的房地產稅費體制甚至是造成高房價的根源之一。

　　我國現有的12項房地產稅收基本上都是地稅稅種，至于房地產收費，更完全由地方政府及其相關部門自行負責。而稅種的稅率和收費的費率，基本都是以房價作為計量基礎。顯然，作為房地產稅費收入的主體，地方政府在房價上漲的過程中是直接受益者，這就使得他們很難有保持房價穩定的動力。而且，居高不下的房地產稅費，也在一定程度上助推房價的上漲。

　　完善的房地產稅費體制應該實現財政收入目標、社會公平目標和持續發展目標的統一。現有體制的不足在于，它只滿足了第一個目標，而忽視了其他兩項目標，導致形成了地方政府只顧自身收入增加而忘記提供公共產品責任的片面傾向。筆者認為，對我國現有房地產稅費體制進行改革迫在眉睫，必須建立一種“國地合理分權、稅費合理分工、稅費依法確立、運作嚴格審計”的新型房地產稅費體制。

　　首先，要對中央和地方在房地產稅費體制上的權限重新合理劃分。

　　目前的房地產稅費體制加劇了房價的上漲，受益的是地方政府，而受損的是中央政府，這使得中央與地方在解決房價快速上漲的態度上并不完全一致。在目前高房價的壓力下，依然將中央政府排斥于房地產稅費收入之外，并不符合我國國情。筆者認為，初步解決方案是將土地增值稅轉變為國家與地方的共享稅。

　　此外，還要改變目前“中央決策、地方執行”的稅費形成機制，因為這種機制將房地產稅費的風險指向了中央政府，而將收益劃歸地方政府。應當讓地方政府自行決策大部分稅費，但中央政府保留審查權和變更權，將中央政府轉變為代表國民監督和否決地方政府房地產稅費決策的機構。
其次，要稅費合理分工。

　　西方財政學在理論上將“稅”界定在政府提供純公共產品的領域，而將“費”界定在政府提供準公共產品的領域。我國房地產稅費體制的目標之一就是實現社會公平，即實現“住有所居”。然而，住房并不是完全的公共產品，試圖將所有的房地產收費轉變為房地產稅的設想從理論上也站不住腳。在房地產領域，實行稅費合理分工是必然的選擇。筆者建議，應將耕地占用稅和城市維護建設稅合并為城市維護建設費，并作為城市維護建設的基本費用來源。

　　再次，要對稅費依法確立。

　　收稅是為了提供公共產品，收費是為了提供準公共產品，兩者針對的對象都是公眾，因此公眾必然要擁有發言權。但目前存在著政府擅自確立所謂公共產品或準公共產品的傾向，其實質是一些政府部門謀求自身利益的路徑，這會造成真正的公共產品和準公共產品沒有得到提供，而實質的非公共產品卻以“公共”之名，在政府壟斷的條件下，國民花費高價使用。

　　因此，必須對沒有經過法律程序設立的房地產稅費給予法律制裁。這有賴于將地方立法權真正落實到有立法權的地方人大，而地方稅作為地方立法的重要內容，也應交由地方人大確立。在這個基礎上，設立房地產稅費，特別是房地產費的立法依據檢查制度，并將這項制度作為地方人大的重要工作制度。凡是群眾舉報不合法的房地產稅費，一律要經過地方人大檢查；凡是經過依法確立的房地產稅費，由人大進行公告，從而確立其合法性。

　　最后，要對稅費收繳進行嚴格審計。

　　現有的房地產稅費體制在運作方面的不足非常明顯。特別是在房地產收費的運作上，已成為腐敗滋生的重要領域。

　　筆者建議，應將審計和法律責任結合起來。一是對地方房地產稅費實施中央審計，這樣就能避免地方保護主義的干擾；二是對于審計結果，由審計部門將情況通報給最高檢察院和當地省級人民檢察院，由后者提起公訴，以避免僅僅依靠違規單位的行政上級自行解決；三是對違規的房地產收費，由審計部門提請地方人大進行立法程序檢查，檢查結果須向社會公示，并追究相關法律責任；四是審計部門要公示審計結果，違規違法部門必須進行嚴格整改，并隨時接受再審計。（作者供職于北京交通大學經濟管理學院，系本報研究院地產稅費改革課題組成員）