開發(fā)商居然也會(huì)掉進(jìn)購(gòu)房合同的陷阱!葉先生是一家規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理,就是這樣一位業(yè)內(nèi)人士,近日在中山買房時(shí)也掉進(jìn)了合同陷阱:開發(fā)商此前公示的合同與正式所簽合同的兩份附件不同；附件中一些霸王條款要求葉先生自動(dòng)放棄權(quán)益。
兩份不同的“附件五”
今年3月,由于看中了中山彭坦洲鎮(zhèn)某樓盤的靠近珠海的地理位置和升值前景,開發(fā)商葉先生決定出手置業(yè)。由于自己的工作很忙,所以前期看樓下訂都由其妻子單女士進(jìn)行。按照所購(gòu)樓盤方面的要求,交納了首期款。直到3月28日簽購(gòu)房合同時(shí),葉先生一看內(nèi)容才嚇了一跳。合同附件中,對(duì)制式合同進(jìn)行了顛覆性的更改,并有多個(gè)條款要求購(gòu)房者主動(dòng)放棄自己的權(quán)益。
記者從葉先生提供的購(gòu)房合同復(fù)印件看到,合同中關(guān)于實(shí)測(cè)套內(nèi)面積與合同約定面積差異的處理辦法是“差異值超過+-(上+下-)3%的,買受人可選擇退回所購(gòu)商品房或繼續(xù)履行合同”,而這一條款在附件五第二條中則被完全推翻,開發(fā)商要求“差異值超過+-3%的,買受人同意放棄退回所購(gòu)商品房的權(quán)利”。
在附件五第四條,還將合同中關(guān)于“交付期限”的規(guī)定增補(bǔ)為“買受人要求出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件是指該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位就該商品房所在樓宇發(fā)出建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后”,直接避開了國(guó)家對(duì)交樓時(shí)開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主出具《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》等“三書一證一表”的有關(guān)規(guī)定。
葉先生見狀連忙詢問妻子,在當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書和下定金時(shí),是否有仔細(xì)閱讀這些附件條款。一問之下葉先生才發(fā)現(xiàn),原來妻子在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí),開發(fā)商提供的合同樣本的“附件五”只是一份住宅使用說明書,跟最終合同中的附件五完全不同。葉先生認(rèn)為,開發(fā)商的這個(gè)行為已不單單是霸王條款,而且構(gòu)成了欺詐。
最終無奈簽下合同
葉先生當(dāng)即指出了這些問題,并拒絕在合同上簽字。他表示,當(dāng)時(shí)他要求開發(fā)商修改合同附件中的這些不合理?xiàng)l款；或者由開發(fā)商退還2萬(wàn)元定金,他不再在該樓盤購(gòu)房。但樓盤方面明確拒絕。
葉先生描述,當(dāng)時(shí)開發(fā)商還說,如果葉先生要打官司的話,將奉陪到底。
無奈之下,4月3日葉先生還是在合同上簽了字。他說:“我個(gè)人簽了這個(gè)字,不代表開發(fā)商的這個(gè)行為就是合理合法的。我自己也是一個(gè)開發(fā)商,自己買房遇到這個(gè)情況還是沒有辦法解決,更何況是普通的消費(fèi)者,他們?cè)谂c開發(fā)商交涉中無疑更是弱勢(shì)。”
針對(duì)此事,記者昨日撥通了葉先生所購(gòu)樓盤銷售經(jīng)理李小姐的電話。關(guān)于事件經(jīng)過及葉先生指出合同的問題,她表示并不清楚具體情況,但確實(shí)收到了葉先生的律師信,并已轉(zhuǎn)往公司法務(wù)部處理。(記者盧軼)
潛規(guī)則
賣房方將時(shí)效損失轉(zhuǎn)嫁業(yè)主
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商的所作所為其實(shí)只是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),追求利益的最大化,不能簡(jiǎn)單歸咎為開發(fā)商陰險(xiǎn)狡詐、漠視法律。
他舉例說,按照規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。因此開發(fā)商在交樓時(shí)須出具“三書一證一表”。但實(shí)際上,很多開發(fā)商在交樓時(shí)都拿不到這幾份文件,于是便開始向業(yè)主耍賴,或者在購(gòu)房合同上動(dòng)腦筋,本文案例也是如此。
其指出,其實(shí)開發(fā)商哪會(huì)不清楚辦這幾個(gè)證到底要多長(zhǎng)時(shí)間,只是如果真等到證齊了才交樓,那房子則要擱置很長(zhǎng)時(shí)間。多擱一天就多一天損失,于是才把風(fēng)險(xiǎn)和損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
律師視點(diǎn)
葉先生所簽格式條款無效
南日律師事務(wù)所律師彭春文認(rèn)為,葉先生遇到的問題是典型的格式條款問題。所謂格式條款,是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
彭春文表示,法律上為接受格式條款的一方當(dāng)事人規(guī)定了多種救濟(jì)途徑,其核心就是對(duì)受害方而言,格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款,也即對(duì)格式條款視為無效。
關(guān)于交付房屋時(shí)的“三書一證一表”問題,由于這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,是交房時(shí)必須具備的,無論是格式條款還是非格式條款,只要違反了這一強(qiáng)制性規(guī)定,就是無效的。