懷揣再融資夢想，去年A股市場曾掀起一股地產(chǎn)公司借殼潮。如今，在地產(chǎn)新政打壓之下，地產(chǎn)公司借殼和再融資陷入停頓，“錢”途未卜之下，那些已完成借殼但尚未啟動再融資的地產(chǎn)公司未來命運(yùn)如何，值得探究。

　　借殼房企融資計(jì)劃落空

　　今年3月30日正式在資本市場亮相的中弘地產(chǎn)，其前身是*ST科苑。該公司在2009年12月29日拿到重組正式批文，自此之后，再無地產(chǎn)公司拿到借殼上市批文，一批準(zhǔn)備借殼的地產(chǎn)公司都陷入了漫長的等待期。

　　據(jù)長江證券研究部統(tǒng)計(jì)，在2008年底至2009年期間，已成功借殼的地產(chǎn)公司有中潤投資、榮安地產(chǎn)、萬方地產(chǎn)等17家，尚未拿到批文的有*ST東碳、*ST筑信、*ST嘉瑞等18家。

　　今年以來，地產(chǎn)公司借殼和再融資基本處于停滯狀態(tài)。按目前的調(diào)控政策，房企借殼和再融資想要在近期獲得證監(jiān)會放行的可能性很小，長江證券研究員蘇雪晶表示。

　　按以往的慣例，借殼上市的房企在完成重組一年左右的時(shí)間內(nèi)，就會推出再融資計(jì)劃。在17家已經(jīng)成功借殼的地產(chǎn)公司中，已有7家啟動了再融資計(jì)劃。如果再融資開閘，它們應(yīng)是最先通關(guān)的公司。但房企再融資具體何時(shí)開閘，誰也說不好。

　　一家成渝地區(qū)借殼房企對記者稱，“完成借殼之后，我們原本打算大干一場，去年在市場上拿了幾塊地，但調(diào)控政策完全打亂我們期初的設(shè)想。”由于不能通過資本市場籌措資金，今年公司是通過拆借啟動項(xiàng)目。

　　由于再融資環(huán)境和地產(chǎn)市場的情況均發(fā)生了變化，部分地產(chǎn)公司的借殼上市夢想已半路折戟。上述18家等待重組批文的公司中，ST興業(yè)、S*ST聚友及*ST方向等已放棄房企借殼計(jì)劃。

　　目前未調(diào)低新開工計(jì)劃

　　雖然借殼和融資計(jì)劃受阻，但從受訪情況來看，這些企業(yè)目前還沒有調(diào)低新開工計(jì)劃。主要原因包括：年初企業(yè)已預(yù)料到市場可能發(fā)生變化，制定的新開工目標(biāo)并不激進(jìn)；調(diào)整新開工計(jì)劃會影響公司資金安排、人力資源配備等多個方面，所以不會輕易調(diào)整；政府相關(guān)部門對開工督促力度較大。其后續(xù)開發(fā)進(jìn)度是否調(diào)整，還要再看一看市場情況。

　　同時(shí)，在借殼房企中也不乏財(cái)大氣粗者。一家北京地區(qū)的借殼房企人士向記者表示：“在未來3-6個月內(nèi)，公司都不會被資金所困。現(xiàn)在的政策，對我們而言，不是實(shí)際的壓力，而是心理上的壓力。”

　　記者選取已成功借殼，但尚未實(shí)施再融資的10家房地產(chǎn)公司進(jìn)行了分析。從整體情況來看，它們的資金鏈還算穩(wěn)健。WIND數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，這10家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-30.23億元，去年第四季度為1137萬元。其中有6家為負(fù)，有2家由正轉(zhuǎn)負(fù)。這些公司一季度貨幣資金和存貨分別為106.57億元和308.2億元，而它們的流動負(fù)債扣除預(yù)收賬款，即必須在一年內(nèi)付清的總負(fù)債只有164.27億元。在上述企業(yè)中，有3家公司的現(xiàn)金比率大于0.3，大于0.2有6家，普遍高于2008年金融危機(jī)期間房企0.05的平均水平。用業(yè)界的說法，它們現(xiàn)在是“手中有糧，心中不慌。”

　　另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，部分房企存在“賭一把”的心理。一些房企人士和研究人員對記者表示，由于地方債務(wù)高企，長期依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式會迫使地方政府在這輪地產(chǎn)調(diào)控中首先妥協(xié)。

　　拿地和補(bǔ)稅考驗(yàn)資金鏈

　　對于這些借殼房企而言，雖無近憂，但仍有遠(yuǎn)慮。籌措拿地資金和補(bǔ)繳稅費(fèi)等將使這些公司的資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)，根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)周期，四季度往往是房企資金最緊張的時(shí)候。

　　目前的房地產(chǎn)市場上，以“保招萬金”等為代表的大型房企，憑借著手中雄厚的資金頻頻圈地，而中小房企在拿地方面則表現(xiàn)平平。在上述借殼房企中，僅有鳳凰股份、西藏城投兩家公司今年發(fā)布了拿地公告。分析人士表示，騰挪不出更多的資金為后市發(fā)展考慮，是導(dǎo)致中小房企拿地少的原因之一。

　　套用世茂集團(tuán)許榮茂所作出的預(yù)算，1000萬平方米的土地儲備，平均需要耗費(fèi)85.3億元左右。在“在建工程和閑置土地”面臨史無前例的監(jiān)督之下，如果想再獲取1000萬平方米土地儲備，可能會占用更大的資本。

　　半個月前，國家稅務(wù)總局先后兩次發(fā)文要求加強(qiáng)對房企稅務(wù)的清理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述借殼房企應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)20.69億元，這相當(dāng)于這些借殼企業(yè)需將手中1/4的貨幣資金用來繳稅。以中弘地產(chǎn)為例，目前公司主要資產(chǎn)總建筑面積84.1萬平方米，與大型房企的一個項(xiàng)目相當(dāng)。一季度末，該公司貨幣資金為2.44億元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.69億元，短期借款為2.72億元，且存在4.95億元的應(yīng)繳稅費(fèi)。

　　去年，10家借殼房企購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為161億元，大量現(xiàn)金支出致使公司運(yùn)營能力快速下降，上述借殼房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大于0.3的僅有嘉凱城和電子城兩家企業(yè)，低于中國指數(shù)研究院公布的2009年百強(qiáng)房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.38。

　　一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期為2-4年，存貨周轉(zhuǎn)率低于0.25，就意味著消化周期過長，可能危及房企正常經(jīng)營。統(tǒng)計(jì)顯示，上述10家企業(yè)中有8家的存貨周轉(zhuǎn)率小于0.1。而據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年A股上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)需要2.2年，今年一季度為2.7年。