一紙《深圳城市更新辦法》引出深圳城市更新多種亂象,在城市更新辦法出臺而相關細則還未明確之前,開發商為了謀取舊住宅小區改造帶來的巨大利益,紛紛以各種方式進駐老舊住宅小區爭取業主的委托舊改意愿。

　　在東樂花園,以鴻隆地產為主導設立的東樂花園更新辦公室正以深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司和香港上市公司鴻隆地產集團有限公司的名義,向業主發放公開信,并征集身份證復印件和房地產證。深房集團作為A股上市公司和東樂花園原開發商的身份,讓一些業主備覺信任從而簽署意愿書,另一些業主則發現深房集團僅參與到舊改民意調查的合作中,對小區舊改并沒有與鴻隆進行實質性的合作。

　　在城市更新辦法公布的背景下,誰能拿到老舊小區更新改造的立項,就意味著將獲得巨大的利益,這使得開發商爭搶更新改造立項暗流涌動。

　　開發商的“跑馬圈地”

　　去年底出臺的《深圳城市更新辦法》及最新出臺的《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引(試行)》中明確規定,申報城市更新單元內存在多個權利主體的,同意申報的相關權利主體須共同委托單一主體代為申報。這意味著,在權利主體分散的老舊住宅小區,業主可統一委托開發商進行城市更新申報和實施,而在實際執行中,往往是開發商主動進入老舊住宅小區搜集業主意愿,希望最終形成單一權利主體向深圳市規劃國土委申請列入城市更新單元規劃計劃。

　　“由于之前城市更新的細則尚未明確,容積率很低的小區舊改引得開發商紛紛跑馬圈地,即使拆除重建進程緩慢也要先占地為王。”一房地產業內人士說。

　　此前,深圳市市民鄭祖華就在深圳市人大代表會議上向副市長直陳目前城市更新存在的亂狀,包括開發商為征集業主意愿送現金、請吃飯、組織旅游；許多開發商收集業主的身份證、房產證復印件,以便申報立項；有些業主不同意拆,另一些業主就施加壓力；有開發商宣稱簽名已達2/3,但沒有公布名單,也沒有公布具體戶數；不少開發商今年初才成立,有的注冊資本只有1000萬元；盡管政府已澄清大部分老小區近期不會拆,但開發商的公關行為卻并未停止。

　　為了獲得業主的舊改意愿,一些開發商一再提高舊改的拆遷補償標準,半年內僅記者采訪過的小區,拆遷補償標準已從最開始的1:1.1—1:1.12一路上漲,在東樂花園的拆遷補償參考方案中,開發商已經開出了1:1.25的補償比例,而在東樂花園附近的翠花花園,開發商甚至則開出了1:1.3的補償標準。

　　城市更新的亂象還不止這些,接讀者報料,記者在深圳羅湖區的東樂花園調查發現,小區業主接到刻有深房集團公章的鴻隆地產公司和深房集團合作開發的公開信,鴻隆地產更新改造辦公室發放的宣傳冊和公開信也表示其和深房集團合作,有意對東樂花園進行更新改造。但記者從深房集團了解到,深房集團僅與鴻隆地產集團有限公司合作在東樂花園進行舊改民意調查,并沒有與鴻隆地產集團有限公司簽訂任何實質性合作協議,這也就意味著深房集團并未實質參與到東樂花園的舊改當中。

　　據記者不完全統計,目前深圳下步廟、濱河新村、蓮花二村、華泰小區、華新村、園嶺新村、香蜜二村、南園新村等數十個老舊住宅小區皆有開發商進入,聲稱將推動舊改,而來自政府部門的說法則是,這些生活配套比較完善的小區5年內原則上都不會考慮拆除重建。

　　“曖昧”的強強聯合

　　東樂花園小區業主黃仕強5月22日收到了一封公開信,信中表示深房集團和鴻隆地產有意推進東樂花園的更新改造,將搜集業主的身份證復印件和房地產證復印件以向政府申請更新改造立項。鴻隆地產還在公開信中表示,深房集團是東樂花園的原開發商,具有豐富的住宅開發經驗,鴻隆地產是香港上市公司,資金實力雄厚,兩家企業強強聯合,是更新改造順利進行和打造高素質住宅產品的有力保障。東樂花園業主陳女士看中了深房集團的老牌房地產企業背景,很快就簽訂了委托書和意愿。

　　在鴻隆地產設在東樂花園的更新改造辦公室,記者看到,項目專員名片上都印有深房集團和鴻隆地產兩家企業的名稱,其說服業主簽署意愿的一大理由也是深房集團和鴻隆地產的合作使得小區舊改更有保障。

　　不過,深房集團東樂項目部副經理吳海青告訴記者,深房集團僅與鴻隆地產簽訂了一份參與城市更新前期工作的合作意向書。記者從這份合作意向書中看到,更新改造前期工作以鴻隆地產為主導,負責更新改造項目立項的相關工作和全部資金投入,而深房集團僅負責與物管單位協調。吳海青表示,深房集團在東樂花園的更新改造前期工作上,不投入錢也不投入人力,僅提供一些物管支持和資料。

　　盡管陳女士開始說服其他業主簽訂意愿書,認為“深房集團是東樂花園原來的開發商,也是上市企業,簽了就能早進行改造”,但實際上更新改造的進程比業主們想象的要漫長,可能數年內都很難啟動。按照現在的更新改造和拆遷進程,一個小區想要真正實現拆除重建需要征集2/3的業主同意更新改造,滿足立項要求后向政府申報更新改造項目,政府審核評估項目,合乎條件的納入更新改造計劃,政府還將進行專項規劃研究及審批,確定經濟指標設計初步方案,這些都通過后,開發商才有可能真正和業主洽談簽訂拆遷補償合同,即使是經過漫長的審批,到這時也需要100%的業主簽訂拆遷補償協議才能進行拆遷,這其中任何一個環節的拖延都會使更新改造項目動工的時間一拖再拖。

　　位于南山區的南苑新村已經在政府今年第一批城市更新單元規劃計劃中,但納入這一計劃也僅是納入政府考慮的范疇,能否真正立項還需政府的多項指標衡量,南苑新村的開發商坦陳,最樂觀地估計,想要真正進行拆遷至少還需要3至5年的時間,而這距離此前南苑新村申請更新改造已近5個年頭。

　　新出臺的配套細則

　　業內人士認為,舊改包含著巨大的利益,即使目前舊改進程難料,開發商也會先行跑馬圈地,一些沒有資金實力的公司也會注冊地產企業進入這一領域,未來項目如果申報成功,即使自己開發實力不夠也可以將項目打包賣給大開發商以獲得豐厚的回報。此前南園新村就曾有當地片區某企業臨時注冊了地產企業搶奪舊改商機。

　　雖然目前東樂花園舊改還看不到前景,但鴻隆地產愿意去做前期工作,深房集團也愿意提供支持,在雙方簽署的合作意向書中最后一條寫著,更新改造單位獲得政府立項后,雙方同意成立項目公司運作,深房集團那時才會以適當形式、適當比例參股,雙方投資與持股比例,權利義務、收益分配等另行商議和簽訂相關合同書。

　　不過,深房集團董秘陳繼一再強調,到目前為止,深房集團僅與鴻隆地產集團有限公司合作在東樂花園進行舊改民意調查,且沒有與鴻隆地產集團有限公司簽訂任何實質性合作協議。

　　“深房集團前期不用什么實質投入,讓鴻隆地產去做前期,如果后期項目運作成功深房集團再進入參與,何樂而不為呢?”業內人士認為,這也是深房集團默許鴻隆地產打出和其合作的口號又向外聲明沒有簽訂實質合作協議的原因。

　　深圳市城市更新辦公室主任徐榮此前在接受媒體采訪時表示,在政府主管部門看來,開發商搏舊改只是市場行為,自行承擔風險,政府將會在層層審批程序中履行引導和規范城市更新的作用。此前剛剛出臺的《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引(試行)》也正是為了引導開發商進行城市更新項目的申請。

　　業內人士認為,之前之所以出現城市更新的亂象,主要是因為深圳城市更新辦法出臺后配套的細則沒有明確。但就在一周前,深圳市規劃國土委發布城市更新的相應配套政策—————《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引(試行)》,申報指引對深圳城市更新活動的條件、范圍、申報等進行了諸多明確劃定,嚴格規定須具有環境惡劣或存在重大安全隱患等情形,且通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的建成區,才能申請以拆除重建方式實施城市更新,20年內的老舊住宅小區原則上不拆等。“但在利益驅動下,這份指引依然無法阻止開發商進入老舊小區勸說業主進行舊改”。

　　鴻隆地產

　　我們兩家企業(深房集團和鴻隆地產)通力合作,強強聯合,是更新改造順利進行和打造高素質住宅產品的有力保障,我們希望加快推進東樂花園的更新改造。

　　深房集團

　　深房集團僅與鴻隆地產集團有限公司合作在東樂花園進行舊改民意調查,沒有與鴻隆地產集團有限公司簽訂任何實質性合作協議。

　　業主陳女士

　　深房集團是東樂花園原來的開發商,也是上市企業,我們早簽委托舊改協議書就能早進行改造。

　　業內人士

　　對于東樂花園,深房集團前期不用什么實質投入,讓鴻隆地產去做前期,如果后期項目運作成功深房集團再進入參與,何樂而不為?

　　城市更新辦