由住房城鄉建設部等7部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(以下簡稱“意見”)12日正式對外發布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。意見明確了公租房將成為解決“夾心層”住房困難的主要途徑。我們注意到，在各項公租房有關政策紛紛出臺之際，對于公租房的來源和供應保障尚缺乏制度設計，而這才是關系到公租房成敗的基礎。

　　細讀“意見”，其中指出：“面向經濟適用房對象供應的公共租賃型住房，建設用地實行劃撥方式，其他方式投資的公共租賃房用地，采用出讓等有償使用”。這里說明兩個問題：首先，公租房有望取代經適房成為托底型住房保障；其次，公租房不排除其他方式投資，這或許是為公租房來源提供了多渠道的選擇。

　　如果單靠國家劃地、破土動工、重新建設的模式，公租房在短期內的供應量恐怕不會很大。在“土地財政”的主導下，考慮到土地資源的金貴，尤其是公租房可能對房價造成的下跌影響，政府部門建設公租房的動力未必很高。參照之前的例子，從媒體披露的情況看，去年的保障房建設進度就很不理想，全國人大去年年底的一份報告指出，中央預算安排的保障性住房建設截至去年 8月完成率僅為23.6%。中央預算下的建設進度尚如此，更何況是資金更窘迫、土地財政依賴性更嚴重的地方政府了。

　　從頭建設的緩慢例子已經擺在眼前，公租房建設必須繞過這道坎。我們建議充分利用現存房屋租賃市場，盤活城市中的大量存量房。

　　在許多城市，市區中心都存在大量閑置房屋，而且越是房價虛高的城市，閑置房屋越多。據今年北京兩會上的消息，僅北京一地，閑置房屋就多達400多萬套。杭州、上海等城市也保有著大量閑置房屋。由于種種原因，這些閑置房并沒有進入樓市，也沒有進入租賃市場，政府需要做的就是通過財稅政策把這些房屋納入公租房體系中，正如新華社16日發文指出的，”調控樓市亟待把大量投機者、囤房者趕出市場，把存量房逼入市場，或出售或出租。 ”公租房房源問題一旦通過“逼存”解決，不僅為公租房制度提供了房源保障，也為樓市調控打開了局面。

　　在具體的財稅政策上，可以借鑒海外公租房收儲的經驗。在中國香港、新加坡等地，政府出面收儲房屋租賃市場上的存量房，轉租給中低收入人群，已有一套非常成熟的系統可供參考。其中牽涉到稅收優惠、貸款擔保等等形式，主要又分為收租和收購兩種形式。政府主要通過減免物業稅和個人所得稅等方式鼓勵房東出租自有房屋，而對于那些較難出售的老舊房屋，政府一般通過信貸方式收購，經過維修后租給低收入人群。在財政上基本做到投入不大、效益不錯。