備受關(guān)注的二手房營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則終于“落地”。財(cái)政部、國(guó)稅總局昨日宣布,自2010年 1月1日起,5年內(nèi)非普通住房對(duì)外銷售時(shí)將全額征收營(yíng)業(yè)稅;5年以上(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售時(shí),都按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
專家表示,廣州大部分二手房房源賺取的差額大概在總價(jià)的30%—50%左右,如按差額征收其實(shí)相當(dāng)于給全額營(yíng)業(yè)稅打了3—5折。
廣州:按差額征營(yíng)業(yè)稅相當(dāng)于打3—5折
2008年底出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將于12月31日到期,12月9日,中央宣布營(yíng)業(yè)稅政策“2改5”,但是未出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,此次財(cái)政部和國(guó)稅總局出臺(tái)的規(guī)定,則對(duì)此進(jìn)行了限定和明確。
與之前的政策相比,此次出臺(tái)的新政的一大變化,就是3至5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅將按照差額收取。
“5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)確定按照差額收取,對(duì)市場(chǎng)的影響將沒有原來預(yù)想的那么大。”合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌說,廣州全市交易二手房每套平均面積為80多平方米,絕大多數(shù)都是普通住房,因此對(duì)預(yù)計(jì)將按照全額收取的客戶來說,出臺(tái)差額細(xì)則,一定程度上反而是重大利好。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出,從廣州的情況看,大部分二手房房源賺取的差額大概在總價(jià)的30%—50%左右,如按差額征收其實(shí)相當(dāng)于給全額營(yíng)業(yè)稅打了3—5折,政策調(diào)控力度相對(duì)溫和。
他表示,目前廣州不少中介存在報(bào)低成交價(jià)的狀況,一些二手房通過“陰陽(yáng)合同”按照原價(jià)辦理過戶手續(xù)。倘若5年以內(nèi)普通住宅轉(zhuǎn)讓只需按差額征收,則多數(shù)5年內(nèi)二手房交易不會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅。如此一來,“營(yíng)業(yè)稅2改5”將對(duì)普通住宅沒有影響。
不少業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示,差額營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)使明年一季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)原來預(yù)計(jì)的大跌現(xiàn)象,價(jià)格預(yù)計(jì)也不會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑。
專家:政策對(duì)投資性購(gòu)房打擊力度加大
此次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái),受到影響最大的就是非普通住宅,其中規(guī)定,非普通住宅5年內(nèi)交易將按照全額收取營(yíng)業(yè)稅,超過5年(含5年)的仍需征收差額營(yíng)業(yè)稅。
而市場(chǎng)上有能力購(gòu)買非普通住宅的,基本以投資客為主。“這說明政策對(duì)投資性購(gòu)房打壓力度加大”。龍斌說,由于這部分房源總價(jià)過高,占比較小,對(duì)市場(chǎng)影響也不會(huì)很大。
黃韜分析,營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則對(duì)投資性需求遏制較明顯,但是能否就此遏制房?jī)r(jià)上漲,還需要進(jìn)一步觀察。
在短短十?dāng)?shù)天內(nèi),政府對(duì)樓市政策的調(diào)控打出了一系列組合拳。黃韜猜測(cè),營(yíng)業(yè)稅政策僅僅是第一只落地的靴子,假如樓市繼續(xù)不理性,針對(duì)投資需求的二套房貸首付比例與房貸利率都有可能成為政府該套組合拳的一部分。
算筆賬
以一套當(dāng)初購(gòu)買時(shí)80萬元、現(xiàn)在總價(jià)100萬元的房產(chǎn)為例。如果是3—5年普通住宅,本來不用交營(yíng)業(yè)稅,現(xiàn)在要交1.1萬元營(yíng)業(yè)稅(房?jī)r(jià)差額20萬元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%);如果是3—5年非普通住宅,本來要交1.1萬元營(yíng)業(yè)稅(房?jī)r(jià)差額20萬元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%),現(xiàn)在要交5.5萬元營(yíng)業(yè)稅(房?jī)r(jià)全額100萬元,營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%)。
提示 如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅?
以廣州市為例,同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房建筑面積144平方米(含144平方米)以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房,才是可以享受優(yōu)惠政策的“普通住房”。此條件以外的住宅為非普通住宅。
其他城市標(biāo)準(zhǔn)或稍有不同。
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昨天,省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所、廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布了2009年度廣東房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估結(jié)果。省情研究中心執(zhí)行副主任馮勝平預(yù)測(cè),在經(jīng)濟(jì)總體回暖和民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在短暫的下調(diào)后,還將繼續(xù)溫和上漲,兩三年后可望保持在一定區(qū)間調(diào)整。盧軼徐剛史玉梅
分析 “負(fù)債”二手房難搭政策末班車
最近,深圳等城市二手房交易持續(xù)火爆,成交屢創(chuàng)天量。周峰表示,根據(jù)其統(tǒng)計(jì),12月前20日廣州二手房交易僅比11月增長(zhǎng)了9%左右,大部分趕搭末班車的購(gòu)房客已經(jīng)在前期消化得差不多。
按常規(guī),從銀行批貸到中介公司為買賣雙方約定完稅、過戶,期間至少需要一周時(shí)間。在距離營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠閘門關(guān)閉只剩下8天的情況下,這部分二手房也很難搭上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠末班車。
此外,按照歷年慣例,從本月中旬開始,商業(yè)銀行年內(nèi)停辦提前還房貸,使得目前“身負(fù)”貸款的二手房已經(jīng)無法在年底前搭上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠“末班車”。目前全額支付、沒有按揭貸款的二手房或許能搭上優(yōu)惠政策末班車。