對樓市調控不能只把眼睛盯在房價是否下降上。房價下降是樓市調控必須實現的目標之一，但絕對不是最終目標。最終的目標是，房地產市場健康、有序、規范。

　　要讓房地產市場健康、規范、有序，就必須規范地方政府的行為。一方面，“土地財政”的格局必須打破，土地收入必須納入財政預算；另一方面，嚴格防止地方政府與開發商結成利益同盟。

　　樓市進入“寒冬”、二手房價格下降、新盤打折力度加大、少數地區因開發商降價引來已購房業主不滿、開發商“資金鏈”緊繃，種種跡象表明，樓市拐點已至，房價下跌已成必然趨勢。

　　那么，房價下跌，是否意味著樓市調控已達預期目標呢？顯然不能這樣認為。房價下跌，只是樓市調控作用的初現、效果的開始。如果把房價下跌作為樓市調控的最終目標，那么，一旦政策退出，房價就會迅速反彈，這方面的教訓還是十分深刻的。

　　筆者的觀點是，樓市調控的目標，就是建立健康、有序、規范的市場，讓市場具有投資價值而沒有投機空間，讓不同層次的人群都能找到自己的住房定位。

　　顯然，目前的樓市遠不具備這些方面的條件，也不具備這些方面的功能。即便房價下跌再多，也不能輕言退出，而應當按照房地產市場變化情況，及時調整政策策略，一步一步地將房地產市場引導到健康、有序、規范的發展軌道。

　　從目前房地產市場的實際情況來看，由于政策的持續收緊，特別是信貸政策對開發企業的全面“封鎖”，已經讓多數開發企業難以為繼。在這樣的情況下，“洗牌”已是必然的結果。關鍵在于，如何“洗牌”，如何在“洗牌”后不再出現新的亂象。這就需要相關部門抓緊制訂政策，完善制度，落實措施，引導開發企業進行“洗牌”。因為，在不規范的市場中，完全依靠市場力量和企業行為，“洗牌”的方法、手段也會不規范，結果就會不理想。如實力不強的開發商“跑路”、置銀行和購房者的利益于不顧等。“洗牌”必須立足于資源整合、行為規范、有利于房地產市場的健康發展和有序運行。重點要對房地產市場的準入門檻進行重新設置，包括資質、注冊資本、施工隊伍、管理能力等都要有更高的條件和要求，避免房地產市場再出現魚目混雜的現象。

　　針對目前房地產市場比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行為，必須在重新“洗牌”的基礎上，加大規范力度。因為，雖然樓市調控的力度很大、政策很嚴，但在如何規范開發商和政府職能部門的行為方面，并沒有多少實質性的動作和措施，這也是開發商敢于與政策對抗的重要原因之一。所以，如何從體制、機制、制度、監督等方面規范房地產市場的行為，也是房地產市場能否健康發展的關鍵之一。不然，調控的作用和效果就不能持續，房地產市場也很難真正進入健康、有序、規范的軌道。

　　而要讓房地產市場健康、規范、有序，就必須規范地方政府的行為。一方面，“土地財政”的格局必須打破，土地收入必須納入財政預算，并嚴格按照《預算法》的規定分配和使用。而在編制年度預算時，必須依據土地收入情況，編制住房預算，將土地收入的50%以上用于保障房建設，其他則主要用于教育、科技、醫療以及其他民生工程建設，堅決禁止地方政府再用土地收入建設政績工程、形象工程等；另一方面，嚴格防止地方政府與開發商結成利益同盟，特別在土地出讓和開發過程中，對充當開發商“保護傘”的問題，要嚴厲查處，決不手軟。更重要的，政府必須承擔起為中低收入階層提供保障住房的責任。也就是說，地方政府必須將保障房建設納入政府的工作目標和計劃，每年都推出相當比例的保障房。這一點，必須納入到政府的考核目標。

　　必須注意的一個現象是，由于目前地方政府融資平臺的負債主要建立在土地上，償還的主要資金來源也主要是土地出讓。如何化解這一矛盾，基本的觀點是，在過渡階段，允許地方政府用土地收入作為償還債務的通道之一，前提是，債務不能繼續增加，政府也要建立償債基金。同時，可以通過地方政府發債將平臺債務從銀行轉到政府手中，并用今后的地方可用財力逐步償還。

　　由于房地產過熱以及政府負債快速上升都與地方盲目做大城市規模有關，因此，必須采取切實有效的措施，防止城市規模無限擴大。同時，出臺相關政策措施，鼓勵加快中小城市建設和城鎮建設步伐，緩解大中城市的壓力，減少資源的損失浪費。

　　我們說，房地產市場不僅應當是為老百姓提供住房的場所，也應當是調節收入分配的手段。如果能正確處理好商品房開發和保障房建設的關系，形成商品房由市場調節、保障房由政府供應的格局，住房矛盾就一定能夠得到有效化解，困擾老百姓的“買房難、買房貴”問題也會得到有效解決。

　　總之，對樓市調控不能只把眼睛盯在房價是否下降上。房價下降是樓市調控必須實現的目標之一，但絕對不是最終目標。最終的目標是，房地產市場健康、有序、規范。從現在起，所有的政策措施，都必須依據這樣的目標去調整、優化和修正，按照這樣的思路去規范政府行為、開發商行為和市場行為。(高明)