北京昨日再次低價出讓一住宅地塊。房山區(qū)良鄉(xiāng)一居住金融用地被北京城建房地產開發(fā)有限公司和泰富德投資集團有限公司聯(lián)合體斬獲。該地塊項目起始價5.58億元，歷經(jīng)三次報價，最終成交價5.64億元，溢價率僅1.1%。
樓面價
同比下降42%
昨日出讓地塊的建筑面積為132705平方米，折合樓面價4250元/平方米。與9月同區(qū)位的居住地塊相比，下降了42%，和去年相比則降幅過半。
據(jù)悉，今年下半年，房山商品住宅均價已4個月連降至14717元/平方米，庫存9636套。而隨著2010年出讓地塊項目的入市，房山還會迎來一波供應高峰。由此，房企對于房山居住地塊的拿地意愿已明顯減弱。
此外，由于前幾年房企對土地價格的追漲，今年調控后遭遇銷售盈利嚴重縮水，甚至得不償失。業(yè)內人士預計，未來一段時間內地塊底價成交，保證利潤空間和降價空間將成為主流。根據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2011年前10月，全國主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價成交，占比60%。另一個數(shù)據(jù)是，全國主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。由于土地流拍造成的土地出讓金滯留額達950億，較去年全年增加127%。
本月底
還要出讓10宗地
北京住宅供地明顯加速。市土地整理儲備中心近日分兩批掛出14宗經(jīng)營性用地出讓公告。除一宗金融用地招標出讓外，其他均為掛牌出讓。總規(guī)劃建筑面積約234.4萬平方米，帶有居住性質的地塊為10宗。
“13塊掛牌地塊的起始價總和就達到了122億元，應該是今年內最大一批土地出讓了。”中原地產研究部總監(jiān)張大偉表示，但因為近期多宗土地都是接近底價成交，而且很多地塊設定合理土地價格上限，“總額超過200億元的可能性不大，可能在150億元左右”。
其中，昌平區(qū)成為此次宅地出讓重點區(qū)域，沙河高教園區(qū)和南邵鎮(zhèn)中關村科技園昌平區(qū)東區(qū)分別有兩塊居住用地出讓，四宗地的建筑規(guī)模共87萬平方米。還有兩宗住宅用地位于亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。
近期，北京土地市場傳出出讓政策放松的消息，包括降低競買保證金比例等。記者根據(jù)出讓文件計算了一下，掛牌地塊的競買保證金依舊約為起始價的30%，沒有發(fā)生變化。如昌平區(qū)沙河高教園區(qū)住宅及配套設施二期A6地塊，掛牌出讓起始價為人民幣127710萬元，競買保證金為人民幣38000萬元，占比29%。
不過根據(jù)競價起始價計算，中關村科技園昌平區(qū)東區(qū)三期0303-03地塊起始樓面價為5185元/平方米，04地塊起始樓面價為4156元/平方米。與之前同區(qū)域地塊起始價相比有所下調。
昔日地王
目前日子難過
自2009年至今，北京出讓地塊中含有住宅用地、溢價率超過100%的高價地有33個。但截至日前，18個已銷售項目的銷售總金額僅為土地出讓金總額的八成，不少項目瀕臨虧本。
財大氣粗的企業(yè)們競得高價地一時風光，但如今再看，不少地塊已成難以下咽的“硬骨頭”。
不久前，曾經(jīng)的北京單價地王、薊門橋地塊換了東家，原“地主”中國兵器裝備集團旗下的世博宏業(yè)將其轉讓。該地塊曾于去年3月被中國兵器裝備集團下屬公司北京世博宏業(yè)以17.6億元的高價艱難摘得，樓面價近3萬元/平方米。土地成本過高并遭遇宏觀調控，顯然是轉讓的主要原因。
沒有轉讓的高價地得主們日子也不好過。最新統(tǒng)計顯示：從2009年至今，北京出讓的含有住宅類地塊并溢價率超過100%的高價地合計有33塊，其中18個項目進入銷售環(huán)節(jié)。這些地塊合計土地出讓金為468.76億元，而截至日前，總銷售額359.45億元，僅為土地出讓金的76.7%。其中更有8個項目的銷售額還不足土地出讓金的一半。
據(jù)了解，按照正常項目計算，土地成本應占銷售成本的三至四成。如果土地成本甚至高于銷售所得，意味著項目瀕臨或者已經(jīng)虧本。此外，一般項目的土地樓面單價約占項目售價的兩成，而調查顯示，這些高價地項目的樓面單價占售價比例達39.2%，大大高于正常水平。
高價地
降價壓力加大
業(yè)內人士認為，北京高價地集中上市時間在2010年后期，當時恰好趕上房地產調控，特別是今年的限購政策抑制了大部分的投資需求，導致房價穩(wěn)中有降。而開發(fā)企業(yè)當初拿地成本過高，運營的資金成本也很高，價格剛性較大，以至于難以根據(jù)市場環(huán)境以價換量，“如果不選擇快降，很可能隨著后市供應大幅增加面臨更艱難的境地。”(記者 姚麗穎)
