日前，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商新提供的融資較第二季度減少17%。分析師預(yù)計，年底這一兩個月，房地產(chǎn)信托融資額減少的趨勢不會改變，中小房地產(chǎn)商將度過一個刺骨的寒冬。
凈資本約束、收益率減少
今年二季度，銀行收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸之后，信托公司第二季度向地產(chǎn)開發(fā)商提供的融資幾乎較第一季度增加一倍。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托風(fēng)險累積，監(jiān)管層要求信托公司房地產(chǎn)信托項目由事后報備改為事前報批，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行驟然減少。前段時間傳言銀監(jiān)行動升級，暫停部分信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)，再度對房地產(chǎn)信托敲響警鐘。
數(shù)據(jù)顯示，7、8、9三個月，信托公司共向房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資人民幣1139億元，遠低于第二季度的人民幣1367億元，環(huán)比下降16.66%。前三季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金達3216.67億元。
“實際上，三季度房地產(chǎn)信托逐漸放緩已在我們的意料之中，而且受《凈資本管理辦法》結(jié)算期將近的影響以及監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托風(fēng)險的愈加重視與嚴格控制的形勢不會有變，因此，未來房地產(chǎn)信托依然走弱也是大勢所趨。” 用益信托工作室理財分析師岳婷表示。2011年底《凈資本管理辦法》將進入清算期，多數(shù)信托公司的凈資本告急，而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。
此外，2011年上半年特別是二季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率區(qū)間為9%-13%，不少產(chǎn)品甚至達到14%的高收益，該類產(chǎn)品融資方大多是更具有強烈資金需求的中小房地產(chǎn)商，但到了三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益區(qū)間更多為10%-12%，而13%-14%的產(chǎn)品幾乎絕跡。房地產(chǎn)信托風(fēng)險在增加但收益卻在下降，使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對大額資金吸引力大幅下降，從而導(dǎo)致募集規(guī)模較大的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集速度大幅放緩。
據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計顯示，在今年三季度各月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)逐月下降的態(tài)勢，發(fā)行數(shù)量分別為100個、84個和49個，發(fā)行規(guī)模依次為260.55億元、239.09億元和121.27億元。
信托紛紛收縮降低風(fēng)險
目前不少信托公司都在紛紛收縮高風(fēng)險信托業(yè)務(wù)，但市場對房地產(chǎn)信托累計的風(fēng)險依然非常擔(dān)憂。用益信托首席分析師李旸昨日接受本報記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)信托體現(xiàn)的主要還是市場風(fēng)險，個別項目的情況和風(fēng)險還沒有暴露。年底前由于各方資金開始歸集，一些項目也集中到期，會是一個風(fēng)險的爆發(fā)點。但是他認為信托公司會加強項目管理包括動用抵押物、擔(dān)保這些來解決風(fēng)險情況，暴露的可能性不會很大。
“到最后實在沒有辦法時，信托公司才會任由風(fēng)險暴露，但我估計按照目前的情況，信托公司不會走到這一步。若真的風(fēng)險暴露，對整個行業(yè)帶來的影響會非常大，公司也會因此被摘牌。”李旸表示。
他分析指出，股權(quán)類產(chǎn)品的相對減少，使得一般具有充足的抵押擔(dān)保、融資方資質(zhì)較好的貸款類和權(quán)益投資類產(chǎn)品占比則相應(yīng)提高。由于監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管日趨嚴厲，并至三季度開始對信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個審批，不能滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品將較難通過審核。以往該類產(chǎn)品可以通過股權(quán)投資的方式進行融資，但有假股權(quán)、真貸款的嫌疑，現(xiàn)在這類產(chǎn)品已難獲得監(jiān)管層的審核通過。
開發(fā)商資金鏈將更緊張
房地產(chǎn)市場有價無市，買賣雙方拉鋸僵持，導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款少于預(yù)期，其他融資渠道較少的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向信托融資。但是鑒于監(jiān)管層的嚴格審查以及信托公司對項目公司更加謹慎的選擇，以至于三季度融資方具有二級資質(zhì)的產(chǎn)品占比增加，而二級資質(zhì)以下的開發(fā)商參與信托融資的占比減少。
“我們可以預(yù)測，如若房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月仍舊疲弱，一些開發(fā)商尤其是一些資產(chǎn)負債表過度擴張的中小型開發(fā)商的資金鏈將更加緊張，甚至將面臨財務(wù)問題，而另外一些大型開發(fā)商可能會趁此機會進行產(chǎn)業(yè)整合，也許房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的整合之路將由此展開。”用益信托分析師表示。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來大型開發(fā)商的其他融資渠道較寬裕，對房地產(chǎn)信托的發(fā)行熱度較一般。而這一狀況在三季度表現(xiàn)更加明顯，三季度發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量最多、融資規(guī)模最大的為恒大地產(chǎn)，也僅發(fā)行了6款共14.6億元。“相對于其他融資渠道，成本較高的信托渠道作為一個補充渠道的情況，短期內(nèi)不會出現(xiàn)較大變化。”(記者 黃倩蔚)
