一手房領(lǐng)跌、二手房跟進(jìn)，仿佛又是一個(gè)輪回。記者昨天在對滬上多個(gè)熱門成交二手房板塊的采訪調(diào)查中了解到，雖然9月份二手房房東面對降價(jià)壓力表現(xiàn)消極，但經(jīng)歷了10月初一手房個(gè)別樓盤大幅促銷沖擊后，申城外圍區(qū)域“一二手房價(jià)格倒掛”現(xiàn)象增多，二手房不降價(jià)基本上無人問津。進(jìn)入11月，二手房東報(bào)價(jià)信心明顯松動(dòng)，出售意愿增強(qiáng)，近期紛紛下調(diào)報(bào)價(jià)幅度。
嘉定新城議價(jià)最高5%
在最近的一到兩周內(nèi)，浦東康橋、嘉定新城等板塊內(nèi)二手房掛牌量均有所上升，可選擇的樓層范圍較之前也有所擴(kuò)大，更多業(yè)主的掛牌價(jià)格也比先前更顯“隨行就市”，議價(jià)空間不斷放大，局部已經(jīng)開始突破一成，但是買家回應(yīng)仍不積極。
目前，康橋片區(qū)掛牌房源較為集中的樓盤有 “城中花園”、“中邦城市花園”，單價(jià)分別為1.75萬元/平方米、1.9萬元/平方米。二手房東出售意愿增強(qiáng)，掛牌價(jià)格較9月份下調(diào)明顯，如“中邦城市花園”有套房源，9月份掛牌價(jià)167萬元，目前已經(jīng)下調(diào)至150萬元，降幅高達(dá)一成。
同板塊的一手房 “中海御景熙岸”10月份由2.2萬元/平方米下調(diào)至1.6萬元/平方米，如此大幅度的降價(jià)對周邊二手房價(jià)格產(chǎn)生了較大影響，吸引了較多原來二手房的客戶關(guān)注，也堅(jiān)定了買家對房價(jià)下調(diào)的預(yù)期，不少看房客戶抱著 “價(jià)格越低越好”、“再等等看”的心態(tài)，觀望氛圍極為濃厚。
而在降價(jià)風(fēng)潮上演最為猛烈的嘉定新城，板塊內(nèi)在售的二手房源中，目前次新房議價(jià)空間已經(jīng)由9月份的2%普遍上升為5%，但是買家對此反應(yīng)平淡，認(rèn)為二手房價(jià)應(yīng)該還可以下調(diào)。對比同板塊的一手房來看，如“龍湖酈城”、“秋霞坊”降價(jià)后兩房總價(jià)約120萬元，而次新房“南苑”的總價(jià)也差不多這個(gè)價(jià)格，但是二手房價(jià)格加上稅費(fèi)仍高于一手房。
賣方心理價(jià)位起主導(dǎo)
根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份全市二手買賣成交量同比下降24%、成交套數(shù)跌破一萬套大關(guān)、租賃成交量也下降近兩成；同時(shí)二手房指數(shù)在10月也出現(xiàn)一年來的首次下跌。
分析人士指出，在各類限購限貸的政策下，二手房市場流失更多的非首套房的剛需購房群體，同時(shí)出于對房產(chǎn)稅的預(yù)期不少原本持有多套房源的業(yè)主也有拋售打算，因此二手房的成交形勢相對更為嚴(yán)峻。尤其是在那些新房出現(xiàn)普遍出現(xiàn)降價(jià)的區(qū)域，為了避免出現(xiàn)“一二手房價(jià)倒掛”的現(xiàn)象及二手房的有效成交，二手房賣家必然面臨下調(diào)價(jià)格的壓力。
對于購房者而言，二手房的交易要比新房多承擔(dān)如營業(yè)稅、個(gè)稅、中介費(fèi)、評估費(fèi)等，因而二手房的降價(jià)不同于新房單純的總價(jià)打折或減單價(jià)，除了將周邊新房價(jià)格作為標(biāo)桿外，賣方的心理價(jià)位更起到主導(dǎo)作用。
二手房價(jià)格拐點(diǎn)漸近
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，雖然賣家“忍痛割肉”，但并不是所有買家都買賬，而且在市場降價(jià)信號(hào)越來越明確的情況下，不少買家認(rèn)為價(jià)格仍有下調(diào)空間，這種預(yù)期也會(huì)增大后市價(jià)格下行的壓力。
漢宇地產(chǎn)市場研究部則認(rèn)為，基于目前樓市低迷的大環(huán)境，急于促成交易的賣方勢必會(huì)放低價(jià)位預(yù)期，如將到手價(jià)變?yōu)槌山粌r(jià)，替買家承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用從而達(dá)到變相降價(jià)的目的。二手房的價(jià)格制定不同于新房的統(tǒng)一性和規(guī)模性，而個(gè)別依靠降價(jià)取得交易成功的案例則或?qū)⒂绊懺搮^(qū)域其他房源的定價(jià)，逐漸形成規(guī)模性降價(jià)。
“這種降價(jià)的勢頭已經(jīng)由個(gè)案帶動(dòng)形成一定氛圍，進(jìn)一步松動(dòng)議價(jià)仍存在很大空間，二手房價(jià)的拐點(diǎn)漸近。 ”宋會(huì)雍認(rèn)為，二手房市場仍具有房源豐富、總價(jià)偏低的優(yōu)勢。加上業(yè)主資金壓力弱于開發(fā)企業(yè)，最終成交的價(jià)格讓步幅度，仍會(huì)低于一手樓盤。(記者 楊冬)
