中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十六期：遭遇強(qiáng)行交房 業(yè)主有權(quán)拒絕
2022-07-11 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第46期發(fā)布。
2022年7月4日-7月10日，中國質(zhì)量萬里行共收到54條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括禹洲集團(tuán)、陽光城、中邦投資、綠地集團(tuán)、合肥城房投資集團(tuán)、青島雙利房地產(chǎn)集團(tuán)、海倫堡、山東能源置業(yè)集團(tuán)、藍(lán)光地產(chǎn)和青海恒祥置業(yè)有限公司。涉及的項(xiàng)目分別為禹洲朗廷灣、陽光城溪山悅、金交頤園、綠地城、北京城房·瓏熙莊園、雙利城央府、梁溪本源、山能·伴山林語、藍(lán)光未來城和新垣城二期。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問題包括：房屋質(zhì)量問題、項(xiàng)目停工、延期交付、強(qiáng)行交付、貨不對板、房屋滲漏水、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國質(zhì)量萬里行重點(diǎn)關(guān)注禹洲朗廷灣、金交頤園以及綠地城共三個(gè)項(xiàng)目。其中，北京市通州區(qū)禹洲朗廷灣業(yè)主稱，購房合同約定精裝交付日期為2022年9月30日，實(shí)際自2021年7月封頂以來，施工進(jìn)展緩慢，2021年11月中下旬后更是處于停工狀態(tài)，存在延期交付風(fēng)險(xiǎn)。福建省泉州市金交頤園業(yè)主稱，交付時(shí)，開發(fā)商要求業(yè)主先簽字驗(yàn)收、先交物業(yè)費(fèi)才能拿到鑰匙并登記房屋質(zhì)量問題，交付的房屋存在多處質(zhì)量問題，不具備入住條件。河南省鄭州市綠地城業(yè)主稱，綠地城十一區(qū)由于項(xiàng)目資金問題，2021年7月曾處于停工狀態(tài)，合同約定于2021年12月30日交付1#、6#、9#號樓，后延期至2022年9月30日交付，目前施工進(jìn)度緩慢。
北京通州區(qū)禹洲朗廷灣：再次延期交付 合同中存不合理?xiàng)l款
近日，北京通州區(qū)禹洲朗廷灣的一位業(yè)主稱，合同約定于2022年9月30日交付。然而，自去年7月封頂后至今無明顯施工進(jìn)展，如今距離交房不足三個(gè)月，大部分工程仍未完工。
公開資料顯示，禹洲朗廷灣位于北京市通州區(qū)朝陽北路與通順路東側(cè)100米，由北京禹茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系禹洲集團(tuán)旗下。項(xiàng)目總建筑面積112809平方米，包括14棟住宅樓和6棟商業(yè)建筑。按照購房合同約定，住宅項(xiàng)目應(yīng)于2021年12月31日前竣工，并分兩期以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，分別為2022年9月30日和2022年11月15日。
“今年3月，通州區(qū)住建委曾要求開發(fā)商每月組織協(xié)調(diào)會，告知業(yè)主項(xiàng)目工程進(jìn)展情況并解答業(yè)主提出的問題。截至目前已經(jīng)組織過三次協(xié)調(diào)，分別為3月24日、4月12日、5月27日，參會的業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商均未做到在所承諾的工程節(jié)點(diǎn)完成工程。目前禹洲朗廷灣仍有大量工作尚未完成。”一位業(yè)主表示。
針對具體交付時(shí)期的問題，禹洲朗廷灣售樓處的一位工作人員于2022年7月7日表示，項(xiàng)目大約在今年年底可以交付。
此外，另有業(yè)主表示購房合同中存在的“不合理?xiàng)l款”，以減輕或免除應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容。該業(yè)主表示，《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》明確規(guī)定開發(fā)商需擔(dān)任的保修責(zé)任，其中地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的保險(xiǎn)期至少為10年，防水工程的保險(xiǎn)期至少為5年。而項(xiàng)目預(yù)售合同卻注明“經(jīng)出賣人充分提示，雙方同意，本合同不適用本條約約定”。
對此，北京市通州區(qū)住建委一位工作人員7月7日表示，該條款明顯不合理，如果房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商仍需承擔(dān)保修責(zé)任。
福建泉州金交頤園：精裝房“帶病”交付
近日，福建泉州金交頤園的一位業(yè)主稱，項(xiàng)目于6月22日交房，開發(fā)商提出業(yè)主先簽字驗(yàn)收、先交物業(yè)費(fèi)才能拿到鑰匙并登記房屋質(zhì)量問題，經(jīng)查驗(yàn)，交付的精裝房屋卻存在多個(gè)質(zhì)量問題，不具備入住條件。
公開資料顯示，金交頤園位于福建省泉州市德化縣騰龍路100號，由德化東海開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系中邦投資旗下。項(xiàng)目占地面積69914平米，建筑面積21207平米，規(guī)劃建筑面積約98~141平米高層及261~432平米聯(lián)排別墅、合院產(chǎn)品，總戶數(shù)為855戶。
據(jù)業(yè)主反映，在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)精裝修存在多處質(zhì)量問題，包括衛(wèi)生間頂部漏水滲水，墻面漆多處開裂，墻面、地面、陽臺瓷磚空鼓、不平，木門存在掉漆和磕碰痕跡，插座未通電等。一位業(yè)主稱，“我們將這一情況反映給開發(fā)商后，卻被告知先交物業(yè)費(fèi)才能整改。”
面對開發(fā)商強(qiáng)行交房，金交頤園業(yè)主該如何維權(quán)?對此，北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，首先，業(yè)主需對房屋現(xiàn)狀、小區(qū)現(xiàn)狀做個(gè)全面取證。給開發(fā)商發(fā)函，要求其提供必須具備的法定合同約定的相關(guān)法律文件，同時(shí)將出現(xiàn)的問題匯總要求答復(fù)。同時(shí)，進(jìn)行相關(guān)開發(fā)手續(xù)的政府公開信息調(diào)查，進(jìn)一步核實(shí)是否具備法定交房條件。此外，將發(fā)現(xiàn)的問題匯總并立刻向相關(guān)部門發(fā)違法查處申請，還可以結(jié)合上述情況提起相關(guān)的民事訴訟。
河南鄭州綠地城六期：延期再延期 業(yè)主要求“退房”
近日，河南省鄭州市綠地城六期的一位業(yè)主稱，項(xiàng)目原定于2021年12月30日交房，后延期到2022年6月30日。該項(xiàng)目長期處于停工狀態(tài)，目前已經(jīng)再次延期，業(yè)主希望能依據(jù)合同約定退房。
公開資料顯示，綠地城位于河南省鄭州市二七區(qū)南三環(huán)與鄭密路交叉口向南1500米路西，由河南綠地城置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系綠地控股旗下。項(xiàng)目總占地1012畝，總建面220萬方。共分12期建設(shè)，9期為住宅，3期為商業(yè)，還規(guī)劃了9所幼兒園、4所小學(xué)和3所中學(xué)。綠地城六期(鄭州綠地城十一區(qū))于2018年對外銷售，合同約定2021年12月30日交付1#、6#、9#號樓，2022年6月30日交付2#、3#、7#、8#號樓。
針對購房者反映的“綠地城長期停工并存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)”等問題，二七區(qū)住建局曾于2022年4月27日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)，目前該項(xiàng)目已進(jìn)入精裝階段，由于市場行情和該項(xiàng)目資金問題導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)延期交付情況，前期工地現(xiàn)場有部分工人進(jìn)場施工，地產(chǎn)方也已在三月中上旬協(xié)調(diào)各分包單位和精裝單位復(fù)工，目前十一區(qū)項(xiàng)目已復(fù)工。侯寨街道已多次督促綠地公司多方籌措資金，并發(fā)揮政府監(jiān)管資金賬戶作用，將綠地公司籌措的資金全部注入監(jiān)管賬戶，按照支付流程層層把關(guān)，把資金運(yùn)用到項(xiàng)目建設(shè)。
針對業(yè)主提出的“項(xiàng)目存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，希望退房”這一訴求，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花表示，2021年1月1日民法典生效后，其中符合法定的退房條件就包括開發(fā)商遲延交付房屋，催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍沒有交房的。“此外，通常情況下，房屋買賣合同對合同的解除會有約定，如果達(dá)到了合同約定的解除條件，那么可以解除合同，退房并賠償損失。但是需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同條件的，需要在合同解除權(quán)行使期間內(nèi)行使，否則解除權(quán)消滅。”
重點(diǎn)投訴問題：強(qiáng)行交付
近日，包括綠地香湖灣、華發(fā)新天地、保利·和光塵樾、銀河國際三期、成都城投錦樾峰境等項(xiàng)目業(yè)主反映，開發(fā)商在小區(qū)未完成建設(shè)、房屋存在質(zhì)量問題、五證不全的情況下強(qiáng)行向業(yè)主交付。
實(shí)際上，開發(fā)商交房需要滿足三大類條件。
第一是法定條件，即法律所規(guī)定的交房時(shí)必須基本的基本條件。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)工程需經(jīng)驗(yàn)收合格方能交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收合格的，不得交付使用。驗(yàn)收包括規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等。第二是約定條件，即商品房買賣合同中約定交房時(shí)必須滿足的條件。第三是物理上達(dá)到能交付的條件，比如是否存在質(zhì)量問題。如果存在質(zhì)量問題，業(yè)主可以視情況拒絕收房，必要的時(shí)候，甚至可以要求退房并賠償損失。
北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，在購房合同約定的交樓期限屆滿后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋仍不具備上述三大類交付條件的，業(yè)主可以拒絕收樓(拒絕在《收樓確認(rèn)書》簽字)，并且要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。
王律師提醒，購房者一定不要匆匆收房。“因?yàn)橘徺I人同意收房，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋的實(shí)際轉(zhuǎn)移占有。如此一來，將會導(dǎo)致如下后果：一是購房人無法再向開發(fā)商主張逾期交付的違約金;二是自收房之日起，購房人需要繳納物業(yè)費(fèi);三是收房后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題就屬于保修期內(nèi)的保修行為。也就是說，如果房屋問題較多，整改時(shí)間較長，就會使實(shí)際的保修時(shí)間大為縮短，對購房人不利。”
明星項(xiàng)目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括鄭州市萬科拾謐森語、蘇州市獅子山瀾庭、大連市萬達(dá)體育新城、寧波市軌交綠城濱河沁月和西安市碧桂園云頂。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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