資料圖　　停車(chē)位里的陷阱

　　現(xiàn)實(shí)中，大量開(kāi)發(fā)商利用公共配套車(chē)位出售或出資獲益，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的停車(chē)位時(shí)，極易踩進(jìn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的法律陷阱里

　　買(mǎi)，意味著可能要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險(xiǎn);不買(mǎi)，則意味著新車(chē)無(wú)處停放。

　　停車(chē)位買(mǎi)還是不買(mǎi)?這在王志心中左右糾結(jié)，成為一件難以抉擇的事。

　　其實(shí)，這也并非王志一人遇到的難題。

　　一位在地產(chǎn)領(lǐng)域工作多年的銷(xiāo)售人員向法治周末記者透露，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有很多小區(qū)存在無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的方式銷(xiāo)售這類(lèi)車(chē)位，而這里面存在不少法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則提醒消費(fèi)者，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的停車(chē)位時(shí)，一定要慎重，因?yàn)橐徊恍⌒目赡軙?huì)踩進(jìn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的法律陷阱里。

小區(qū)停車(chē)位不一定歸開(kāi)發(fā)商所有

　　2016年6月，家住山東省某縣一小區(qū)的王志(化名)與現(xiàn)在所住小區(qū)的開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有停車(chē)需求，為了節(jié)省置房成本，王志并沒(méi)有一并購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的地下車(chē)位。

　　不久前，王志購(gòu)買(mǎi)了一輛轎車(chē)。愛(ài)車(chē)在手，王志突然發(fā)現(xiàn)擁有屬于自己的車(chē)位竟成為了一個(gè)緊迫的需求。

　　“因?yàn)樾�區(qū)外的街道很少有車(chē)位能停，我就考慮從開(kāi)發(fā)商那再購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位。但了解了車(chē)位的情況后，我卻不敢掏錢(qián)了。”王志說(shuō)，“地下車(chē)位根本就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，讓我簽的協(xié)議也是租賃合同。銷(xiāo)售人員告訴我想買(mǎi)就得簽他們制定的格式合同，不然拒絕出售，但合同里卻有很多問(wèn)題。”

　　其實(shí)，小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，是王志心里的一個(gè)困惑：“實(shí)際上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否有銷(xiāo)售資格，我是質(zhì)疑的，因?yàn)檐?chē)位無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。但是我不清楚什么樣的車(chē)位才歸開(kāi)發(fā)商所有，什么樣的車(chē)位本身就該歸業(yè)主共有?”　　 對(duì)房地產(chǎn)、物業(yè)管理等方面深有研究的北京市安理律師事務(wù)所律師包華告訴法治周末記者，小區(qū)車(chē)位能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的一個(gè)前提是，停車(chē)位是否有建設(shè)規(guī)劃許可。

　　“有建設(shè)規(guī)劃許可才可能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。”包華介紹，“也存在有建設(shè)規(guī)劃許可但無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的情況。例如，建設(shè)在人防工程規(guī)劃中的地下停車(chē)位就不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。”

　　那么，是否所有小區(qū)車(chē)位所有權(quán)都屬于開(kāi)發(fā)商?答案是否定的。

　　北京市中唐律師事務(wù)所律師王玉臣告訴法治周末記者，至少有三種情況所有權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商。

　　“車(chē)位屬于小區(qū)的公共配套車(chē)位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。建筑規(guī)劃上原本沒(méi)有車(chē)位的地方，比如車(chē)道、綠化用地等，被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司私自改造成車(chē)位的，這一類(lèi)也屬于業(yè)主共有。”王玉臣說(shuō)。

　　此外，王玉臣介紹，還有一種車(chē)位屬于國(guó)家所有，即人防工程上所建的地下車(chē)位。人防工程指的是為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，高層建筑同步建設(shè)人防工程是國(guó)家的強(qiáng)制要求。

　　“這類(lèi)車(chē)位開(kāi)發(fā)商日常可以根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)使用的原則作為車(chē)位使用，但是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也不能出售，只能出租。”王玉臣說(shuō)。

　　不過(guò)，雖然法律上對(duì)于停車(chē)位所有權(quán)有所規(guī)定，但實(shí)踐中卻出現(xiàn)了不同情況。

　　據(jù)王玉臣介紹，現(xiàn)實(shí)中，大量開(kāi)發(fā)商利用公共配套車(chē)位出售或出資獲益，而其中的利益很大，“但是作為小區(qū)業(yè)主，往往由于缺少相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，難以分辨，甚至不知道開(kāi)發(fā)商在用自己的車(chē)位去獲益而且自己還要掏腰包去買(mǎi)原本屬于自己的東西”。

購(gòu)買(mǎi)協(xié)議陷阱也不少

車(chē)位權(quán)屬還不是唯一的問(wèn)題。

　　嚴(yán)躍進(jìn)介紹說(shuō)，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)宣傳對(duì)未售停車(chē)位只賣(mài)不租，甚至規(guī)定“不買(mǎi)停車(chē)位不讓業(yè)主進(jìn)小區(qū)”，這使得很多車(chē)輛難進(jìn)停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)外道路則是車(chē)滿為患。

　　“這種情況屬于變相迫使有需求業(yè)主高價(jià)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，但他們的車(chē)位購(gòu)買(mǎi)協(xié)議卻存在很多讓人難以接受的霸王條款，存在很多法律陷阱。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

對(duì)此，王志也在開(kāi)發(fā)商提供的停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)協(xié)議里發(fā)現(xiàn)一處“貓膩兒”。

　　王志舉例說(shuō)，自己所居住的小區(qū)明明是“某某有限公司某縣分公司”開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)證書(shū)上的使用權(quán)人也為該公司，但是車(chē)位購(gòu)買(mǎi)協(xié)議上的出售方卻被換為“某某有限公司”，“同時(shí)，合同約定如果雙方出現(xiàn)解決不了的爭(zhēng)議，必須要去出售方所在地法院提起訴訟”。

　　“我曾查過(guò)，‘某某有限公司某縣分公司’注冊(cè)地在我們縣，但是‘某某有限公司’則在百公里之外的鄰市。先不說(shuō)開(kāi)發(fā)商故意把合同主體換成了不享有土地使用權(quán)的另一家公司，就是將來(lái)出現(xiàn)糾紛也要去百公里之外的鄰市維權(quán)。”王志說(shuō)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然購(gòu)買(mǎi)協(xié)議中存在很多對(duì)業(yè)主不利的條款，但有時(shí)業(yè)主迫于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位還是會(huì)無(wú)奈地選擇接受。

　　“當(dāng)我想要跟開(kāi)發(fā)商修改協(xié)議內(nèi)容時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻告訴我，想要買(mǎi)就只能簽這個(gè)合同，不然拒絕出售停車(chē)位。”在王志看來(lái)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是通過(guò)簽訂霸王格式條款的方式，變相迫使剛性需求業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。

變相租賃僅20年

　　相對(duì)于合同內(nèi)容里的條款陷阱，王玉臣則提醒消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)注意購(gòu)買(mǎi)合同本身的問(wèn)題，警惕開(kāi)發(fā)商“以租代售”。

　　“目前，小區(qū)中的車(chē)位分為有產(chǎn)權(quán)證和無(wú)產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位。對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位，一般而言，要么屬于人防工程的一部分，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有;要么屬于占用業(yè)主共有部分的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。作為非產(chǎn)權(quán)人，開(kāi)發(fā)商辦不了產(chǎn)權(quán)登記，也不能轉(zhuǎn)讓。”王玉臣說(shuō)，“嚴(yán)格從法律角度來(lái)看，這種轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。”

　　王玉臣告訴記者，在實(shí)際操作中，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)忽悠業(yè)主，稱即便是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，也會(huì)跟業(yè)主簽訂租期長(zhǎng)達(dá)70年的車(chē)位租賃合同，甚至?xí)�在租賃合同上寫(xiě)上“車(chē)位使用權(quán)年限與地面上的建筑物的土地使用權(quán)年限一致，即70年”，讓業(yè)主以為即便沒(méi)有產(chǎn)權(quán)也可以在70年內(nèi)使用車(chē)位。

　　在王志提供的購(gòu)房協(xié)議中，法治周末記者就發(fā)現(xiàn)了類(lèi)似的條款。該條款內(nèi)容顯示為“車(chē)位使用權(quán)的時(shí)間同乙方所購(gòu)住宅一致，并且業(yè)主對(duì)此完全認(rèn)可且無(wú)異議”。

　　“但事實(shí)上，租期長(zhǎng)達(dá)70年的租賃合同，從第21年起就已經(jīng)無(wú)效了。”王玉臣提醒，“我國(guó)合同法保護(hù)的租賃合同的最長(zhǎng)期限是20年，如果超出20年的都是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。而且，很多開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是項(xiàng)目公司，名義上屬于某某大集團(tuán)，但開(kāi)發(fā)了某個(gè)項(xiàng)目后不久，有可能就消失了。”

那么，小區(qū)業(yè)主該如何辨別小區(qū)車(chē)位是否歸業(yè)主共有?

　　王玉臣提示，可以通過(guò)信息公開(kāi)的方式到相關(guān)的規(guī)劃部門(mén)調(diào)取小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖附件，通過(guò)上面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表及圖示等去分辨具體的規(guī)劃情況。

　　“如果顯示是公共道路或者小區(qū)綠化，那么這上面的車(chē)位就應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有;如果規(guī)劃上顯示是非營(yíng)利性配套，也屬于全體業(yè)主所有。”王玉臣補(bǔ)充說(shuō)，還有一個(gè)比較簡(jiǎn)單的辨別方法，如果車(chē)位不是人防工程，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有取得預(yù)售許可證，不能辦理產(chǎn)權(quán)，一般都屬于全體業(yè)主所有。如果有業(yè)主遇到了車(chē)位糾紛，可以采取信息公開(kāi)、違法查處、訴訟等法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。