一年一度的樓市旺季已來(lái)臨，當(dāng)人們的消費(fèi)目光都聚焦在各式各樣的優(yōu)惠大餐上，并極力搜羅符合要求的“心水房”時(shí)，可曾想到在“利”字當(dāng)頭應(yīng)多留個(gè)心眼，并樹(shù)立良好的理性消費(fèi)心態(tài)，避免因貪小便宜而陷入無(wú)盡的煩惱中呢？
為了更好地引導(dǎo)消費(fèi)，本報(bào)特別在“五一”前期推出小范圍的置業(yè)調(diào)查，讓更多的消費(fèi)者進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對(duì)常見(jiàn)的消費(fèi)陷阱具有一定的識(shí)別和判斷能力，及時(shí)有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)自己的合法權(quán)益。
調(diào)查
多數(shù)消費(fèi)者遭遇過(guò)陷阱
據(jù)了解，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷深入和快速發(fā)展，置業(yè)中涉及的侵權(quán)、違規(guī)等行為也逐漸增多，某些表面看似合理的說(shuō)辭或做法，其實(shí)都是一道道消費(fèi)陷阱。
多數(shù)陷阱存在于購(gòu)房和物業(yè)
在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)消費(fèi)者均表示曾遭遇陷阱，且涉及面比較廣，如查找房源、購(gòu)房前后、租房賣房、物業(yè)管理等等。其中，購(gòu)買(mǎi)新房和物業(yè)管理的反饋問(wèn)題最多，占所有反饋問(wèn)題的四成多。
從調(diào)查反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)者普遍擔(dān)心買(mǎi)房過(guò)程中遭遇陷阱或糾紛，約有近半數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為建筑質(zhì)量和合同陷阱問(wèn)題較突出，其次是商家承諾的內(nèi)容無(wú)法兌現(xiàn)、產(chǎn)品與配套貨不對(duì)板等問(wèn)題。在二手房方面，絕大多數(shù)消費(fèi)者表示對(duì)中介不放心，擔(dān)心交易過(guò)程中，存在欺瞞、欺詐及吃差價(jià)等行為。
消費(fèi)者王先生告訴記者，他的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)如何檢驗(yàn)房屋質(zhì)量不懂，所以買(mǎi)房時(shí)根本看不出什么質(zhì)量問(wèn)題。“在重新裝修時(shí)，才發(fā)現(xiàn)木地板竟然要全部鏟掉，因?yàn)槔锩嬗邪紫仭＿@還是一位好心人提醒我才知道的，不然就出大麻煩了。”
逾六成消費(fèi)者“放棄”維權(quán)
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較特別的現(xiàn)象，逾六成消費(fèi)者在已知自身權(quán)益受到侵犯的時(shí)候，只要不是什么特別突出的問(wèn)題，一般情況下會(huì)選擇“放棄”維權(quán)，這似乎與時(shí)下經(jīng)常聽(tīng)到的“過(guò)度維權(quán)”存在某些反差。
“希爾頓廣場(chǎng)銷售中心陳列的樓盤(pán)沙盤(pán)，四樓平臺(tái)花園有一個(gè)兒童配套設(shè)施，可是交樓的時(shí)候并沒(méi)有這一設(shè)施，而是簡(jiǎn)單地鋪設(shè)成普遍過(guò)道。”消費(fèi)者黃小姐表示，可是業(yè)主群里誰(shuí)也沒(méi)有提及此事，所以就沒(méi)有找開(kāi)發(fā)商理論了。與“放棄”維權(quán)的消費(fèi)者相比，一些消費(fèi)者卻將維權(quán)堅(jiān)持到底。
從反饋信息來(lái)看，質(zhì)量維權(quán)、承諾維權(quán)和物業(yè)管理維權(quán)最為普遍。通常情況下，多數(shù)消費(fèi)者會(huì)選擇先與商家直接交涉，其次是通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，或通過(guò)媒體曝光來(lái)解決問(wèn)題。
“記憶比較深刻的應(yīng)該是去年尚書(shū)銀座天價(jià)物業(yè)費(fèi)事件，那時(shí)業(yè)主們很齊心，所以物業(yè)管理公司最終被迫下調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。”該樓盤(pán)業(yè)主韓小姐如是說(shuō)。
政府與協(xié)會(huì)要加大監(jiān)管力度
對(duì)于市場(chǎng)屢現(xiàn)各種消費(fèi)陷阱，約有過(guò)半消費(fèi)者期望政府與協(xié)會(huì)加大監(jiān)管力度，細(xì)化各種考核及審核條款，盡量在源頭杜絕或減少糾紛的出現(xiàn)，同時(shí)加大宣傳力度和加強(qiáng)指導(dǎo)，并充分發(fā)揮輿論的監(jiān)督能力。
調(diào)查反饋顯示，多數(shù)人認(rèn)為在維護(hù)權(quán)益方面，經(jīng)常吃閉門(mén)羹，很難得到及時(shí)有效的解決，這無(wú)疑助長(zhǎng)了商家的不法行徑和僥幸心理，無(wú)益于消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
現(xiàn)狀
陷阱重重消費(fèi)者需多留心眼
隨著購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)，消費(fèi)陷阱逐漸變得隱蔽，通常情況下不易為人所發(fā)覺(jué)。
業(yè)內(nèi)資深人士李先生表示，由于消費(fèi)市場(chǎng)逐漸成熟和各種法規(guī)的完善，許多商家不敢明目張膽欺詐和欺騙消費(fèi)者，通常會(huì)借助誘餌、讓利、贈(zèng)送、糾纏等陷阱達(dá)成交易，他們對(duì)人性的弱點(diǎn)研究得比較透徹。
陷阱1
廣告
內(nèi)容眼花繚亂真假難辨
廣告宣傳是樓盤(pán)推廣的最基本手法，因此也成為一些商家忽悠消費(fèi)者的工具。有人曾羅列出商家常用的障眼法，運(yùn)用廣告詞模糊戰(zhàn)略誤導(dǎo)購(gòu)房人。如偏遠(yuǎn)地段遠(yuǎn)離鬧市喧囂，緊鄰鬧市即坐擁城市繁華；地勢(shì)低即四季如春，地勢(shì)高就俯瞰全城；樓間距即小就鄰里親近、和諧溫馨，樓間距大就通風(fēng)、采光和視線佳……
與上述“揚(yáng)長(zhǎng)避短”手法相比，某些開(kāi)發(fā)商甚至直接在廣告中融入“虛假”內(nèi)容，結(jié)果自然是貨不對(duì)板，所以提醒消費(fèi)者最好是眼見(jiàn)為實(shí)，切勿過(guò)分相信廣告內(nèi)容。
★案例：2009年4月份，東莞南城某樓盤(pán)通過(guò)短信，發(fā)布了一則“周末買(mǎi)樓驚喜大折扣優(yōu)惠”。短信內(nèi)容稱，投入27萬(wàn)元穩(wěn)賺330萬(wàn)元，用住宅價(jià)格即可購(gòu)買(mǎi)東莞CBD唯一俯瞰500億元市政廣場(chǎng)的地標(biāo)寫(xiě)字樓！
同月，位于鎮(zhèn)區(qū)的另外兩個(gè)樓盤(pán)也有類似短信，稱“不用去‘拉斯維加斯’！也不用到澳門(mén)！只要周末上‘××堡’即可豪賭一把！國(guó)際水準(zhǔn)的百家樂(lè)、21點(diǎn)等著你！買(mǎi)房額外0.98折！”、“2009常平收租王，0風(fēng)險(xiǎn)超8％高回報(bào)！嘉駿中心6A寫(xiě)字樓……三重大禮優(yōu)惠”。
在硬性廣告和樓盤(pán)宣傳手冊(cè)方面，同樣出現(xiàn)一些虛假?gòu)V告，如有的樓盤(pán)把市政配套“納入樓盤(pán)版圖”，欲將公共配套占為己有；有的樓盤(pán)則夸大優(yōu)惠幅度，將消費(fèi)者騙到售樓現(xiàn)場(chǎng)；有的二手中介則發(fā)布虛假房源，吸引消費(fèi)者的眼光，從中提高來(lái)電咨詢量。
★提醒：虛假?gòu)V告?zhèn)鞑シ绞胶芏啵笾驴梢詺w納為以下幾種。一是界定模糊。即廣告內(nèi)容中提及的優(yōu)惠往往有時(shí)效性，許多消費(fèi)者聞?dòng)嵉綀?chǎng)后，多是失望而歸；二是數(shù)據(jù)虛假。通常出現(xiàn)在售價(jià)和面積方面，如起價(jià)往往是一兩套房子的標(biāo)價(jià)，其他單位售價(jià)比起價(jià)高出很多；三是視覺(jué)誤導(dǎo)。通常商家會(huì)借助沙盤(pán)和樓書(shū)來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者，如沙盤(pán)四周交通便利，交樓時(shí)則部分道路“封閉管理”，當(dāng)消費(fèi)者投訴時(shí)，商家總會(huì)用“一切以實(shí)物為準(zhǔn)，沙盤(pán)和樓書(shū)僅供參考”來(lái)搪塞業(yè)主；四是模糊規(guī)定。廣告中不可以使用“第一”、“首個(gè)”、“最”等等這樣的極端形容詞語(yǔ)，也不可以主觀預(yù)測(cè)，但許多地產(chǎn)廣告卻出現(xiàn)一些明示或者隱含房屋升值、保值的內(nèi)容，而且出現(xiàn)極端形容詞。
陷阱2
特價(jià)
特價(jià)多為營(yíng)銷噱頭
房?jī)r(jià)高已經(jīng)成為置業(yè)難的一大門(mén)檻。許多商家為了迎合消費(fèi)者“淘低價(jià)房”的需求心理，常常會(huì)推出“特價(jià)”、“特惠”單位來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球。
據(jù)了解，這一現(xiàn)象在樓市淡季時(shí)最為明顯，商家通常會(huì)用這一手法給消費(fèi)者造成降價(jià)的錯(cuò)覺(jué)，然后再通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)直接溝通，引導(dǎo)購(gòu)房者出手置業(yè)。
★案例：2008年奧運(yùn)期間，許多開(kāi)發(fā)商將營(yíng)銷推廣與“中國(guó)每奪一枚金牌”結(jié)合在一起，并打出“中國(guó)每奪一枚金牌，就推出4套特價(jià)房”優(yōu)惠。
在東莞，就有不少商家運(yùn)用這一營(yíng)銷手法。如東莞某開(kāi)發(fā)商旗下三個(gè)項(xiàng)目就采取這種營(yíng)銷方式：中國(guó)隊(duì)每獲一面金牌，將在當(dāng)天各推出三套特價(jià)單位，分別打出7折、6.5折、7折的優(yōu)惠，還聲稱促銷活動(dòng)直到奧運(yùn)會(huì)閉幕。
與巧妙結(jié)合事件營(yíng)銷相比，個(gè)別商家的推廣則赤裸裸。2008年12月14日，寮步甲殼蟲(chóng)之家打出“裸賣”口號(hào)，一口價(jià)2888元/平方米任選，僅限20套。
★提醒：每逢樓市淡季，許多樓盤(pán)都會(huì)推出各式各樣的特價(jià)廣告。事實(shí)上，這些“特價(jià)”單位往往都是噱頭，真正符合消費(fèi)者要求的房源極少。
對(duì)此，提醒廣大消費(fèi)者首先不要輕信宣傳，一定要實(shí)地考察，看看“特價(jià)”單位的實(shí)際情況。因?yàn)楹玫?ldquo;特價(jià)”單位往往是內(nèi)部消化，很難真正進(jìn)入市場(chǎng)流動(dòng)，消費(fèi)者只有看的份，幸運(yùn)率基本為零；如果“特價(jià)”單位經(jīng)常存在，多數(shù)是偏、差單位，絕大多數(shù)消費(fèi)者是不會(huì)考慮的。
因此，消費(fèi)者要保持清醒的頭腦，以免浪費(fèi)多余的精力。
陷阱3
謊言
莫讓銷售員牽著鼻子走
在房地產(chǎn)銷售中，人們往往能發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象，銷售人員天天說(shuō)房子好賣所剩無(wú)幾，可過(guò)段時(shí)間回來(lái)，房子還是所剩無(wú)幾，不過(guò)“所剩房源”的位置變了。如果你質(zhì)疑此前銷售人員所說(shuō)是謊言，通常得到的回復(fù)是：加推。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，銷售人員最主要就是能說(shuō)會(huì)道，腦袋轉(zhuǎn)得快，能夠很好地化解消費(fèi)者的質(zhì)疑，否則就不是合格的銷售人員。
★案例：2009年，由于市場(chǎng)上的中小戶型供應(yīng)量比較短缺，所以不少樓盤(pán)的產(chǎn)品走貨速度都很快。黃小姐到某樓盤(pán)售樓中心咨詢，售樓小姐熱情接待時(shí)表示房子很搶手，還帶著她到銷控表前一一指出已售單位，說(shuō)趕快買(mǎi)否則就沒(méi)了。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)其猶豫不定時(shí)，故意低聲告知“公司感覺(jué)房子好賣，已決定從明天起每平方米加價(jià)100元，經(jīng)理都不讓我們對(duì)外講，如果明天再買(mǎi)要高出8000多元了。”黃小姐當(dāng)天認(rèn)購(gòu)了一套81平方米的小戶型，并交付了10000元的訂金。
可是，當(dāng)黃小姐六天后來(lái)支付首期款時(shí)，無(wú)意中聽(tīng)到另一位售樓小姐在勸說(shuō)一位看房者，“明天起每平方米加價(jià)100元……”這時(shí)黃小姐才知道一切都是謊言。
★提醒：消費(fèi)者要明白，購(gòu)房者與銷售員是買(mǎi)賣關(guān)系，所以一定不要被銷售員牽著鼻子走，尤其是遇到那些為了沖業(yè)績(jī)的銷售人員，他們恨不得掏光消費(fèi)者的腰包，多買(mǎi)幾套房子。
一般情況下，銷售人員只會(huì)將樓盤(pán)的好處介紹給購(gòu)房對(duì)象，甚至夸大樓盤(pán)的價(jià)值。如配套如何全面、物業(yè)如何到位、交通將變得如何便捷、區(qū)域價(jià)值和升值潛力好等等，其目的只有一個(gè)，那就是促成交易。這就使得銷售人員很難客觀介紹樓盤(pán)，尤其是那些會(huì)影響購(gòu)買(mǎi)行為的話題，銷售人員必然絕口不提。
因此，需要消費(fèi)者有很好的觀察及辨別能力，同時(shí)能借助其他渠道了解樓盤(pán)信息，只有這樣才能盡量避免受騙上當(dāng)。
陷阱4
合同
謹(jǐn)慎簽訂合同避免糾紛
購(gòu)房是一個(gè)專業(yè)性要求較高的交易過(guò)程，由于其法律法規(guī)多而復(fù)雜，故很多購(gòu)房者都難以掌握，尤其是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的首次置業(yè)者，連合同都沒(méi)見(jiàn)過(guò)，于是一些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在合同中設(shè)置了陷阱。
在房地產(chǎn)消費(fèi)中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)比無(wú)疑是弱勢(shì)群體，因此消費(fèi)者在簽訂合同這道“護(hù)身符”上，絕對(duì)不能馬虎應(yīng)付，否則會(huì)陷入被動(dòng)的困境。
★案例：2008年，陳燕妮（化名）與某房地產(chǎn)公司簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳燕妮認(rèn)購(gòu)該樓盤(pán)一套3房2廳住宅，并支付定金2萬(wàn)元。協(xié)議另載明：陳燕妮在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解該房地產(chǎn)公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。
一個(gè)月后，陳燕妮簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，要求修改不公平條款。由于雙方觀點(diǎn)無(wú)法統(tǒng)一，最后只好通過(guò)法律手段來(lái)解決。
另一位消費(fèi)者李小姐在東城某小戶型樓盤(pán)置業(yè)，但由于工程問(wèn)題交樓時(shí)間延遲了半年左右，當(dāng)李小姐拿出合同欲尋開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，合同規(guī)定“延期交樓按總房?jī)r(jià)0.1％賠償”，最后雙方為“按日”、“按月”，還是“按年”賠償而相互扯皮。
★提醒：簽訂購(gòu)房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。
業(yè)內(nèi)資深人士李先生認(rèn)為，市民在購(gòu)房過(guò)程中，對(duì)契約合同的意識(shí)不強(qiáng)，有些不規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，使用的是自制合同，條款不對(duì)等，一旦遇到問(wèn)題，購(gòu)房者的利益將受到損害。
“購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，首先看清開(kāi)發(fā)商證件和各種手續(xù)是否齊備。甚至可以對(duì)照樓盤(pán)廣告、樓書(shū)等宣傳資料中開(kāi)發(fā)商的承諾進(jìn)行比較，把沒(méi)有在合同書(shū)上體現(xiàn)的要求以補(bǔ)充條款的形式確定下來(lái)。”李先生表示，如在逾期付款的違約責(zé)任，購(gòu)售雙方的責(zé)任義務(wù)要對(duì)等。
陷阱5
質(zhì)量
收樓要慎之又慎
預(yù)售意味著很多房子是期房，即消費(fèi)者無(wú)法直接看到現(xiàn)房，買(mǎi)房過(guò)程中是通過(guò)看設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃圖，但是建設(shè)過(guò)程是否存在偷工減料問(wèn)題，業(yè)主根本無(wú)法預(yù)知。
因此個(gè)別樓盤(pán)的規(guī)劃變成了“空頭支票”，配套設(shè)施要么沒(méi)有，要么縮水。另外，在面積、門(mén)窗、墻體等方面也時(shí)有問(wèn)題出現(xiàn)。
★案例：去年底，南城某樓盤(pán)陸續(xù)通知業(yè)主收樓，結(jié)果業(yè)主們發(fā)現(xiàn)自己的房子多處出現(xiàn)漏水和空鼓現(xiàn)象。
“也不知道他們是怎么通過(guò)驗(yàn)收的，明明有質(zhì)量問(wèn)題，還讓業(yè)主去收樓。”樓盤(pán)業(yè)主張先生表示，以前人家說(shuō)小開(kāi)發(fā)商信不過(guò)，現(xiàn)在終于見(jiàn)識(shí)到了。
無(wú)獨(dú)有偶，與該樓盤(pán)相距不遠(yuǎn)的另一個(gè)新盤(pán)交樓后也出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。該樓盤(pán)業(yè)主梁先生告訴記者，收樓時(shí)大家都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，直到裝修時(shí)才知道。原來(lái)該樓盤(pán)幾乎所有單位的陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)與陽(yáng)臺(tái)，基本處在同一水平線，這意味如果陽(yáng)臺(tái)鋪好地磚后，推拉門(mén)在“地下”滑動(dòng)，完全起不到隔水的效果。
★提醒：小區(qū)配套設(shè)施的改變也是商品房預(yù)售糾紛產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。不少購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，很看重周圍環(huán)境和配套設(shè)施。
業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房時(shí)處于弱勢(shì)地位，因此在購(gòu)房時(shí)要慎之又慎。首先，購(gòu)房者要對(duì)購(gòu)房協(xié)議逐字斟酌后再簽字，不給開(kāi)發(fā)商留下法律上的把柄。另外，在購(gòu)房時(shí)要對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)有所了解，而且要盡可能收集預(yù)售房屋的可靠資料和詳細(xì)規(guī)劃方案，比如說(shuō)規(guī)劃圖表、房型結(jié)構(gòu)圖等等，而不要單純看沙盤(pán)。
如果有條件，購(gòu)房者最好找專業(yè)人士幫助選房和簽訂合同。
