“9·27”新政VS“4·15”新政 業(yè)主買家心態(tài)今時(shí)不同往日
時(shí)隔兩年半之后，樓市迎來(lái)“史上最牛”的“二套房貸”政策。這次樓市調(diào)控措施與2007年“9·27”新政出臺(tái)背景都是在于樓市高溫不退，政府寄望通過(guò)提高第二套房首付及利率，抑制投資型需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。不少市場(chǎng)買家寄望在政府調(diào)控下，樓價(jià)能進(jìn)一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場(chǎng)的觀望氣氛再次濃厚。
市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)2007年的拐點(diǎn)嗎？這是每個(gè)人心頭中高懸的問(wèn)號(hào)。地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策再次出臺(tái)，但宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不同于2007年，拐點(diǎn)恐難再現(xiàn)。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當(dāng)時(shí)的記憶，再對(duì)比目前的市況，或許能夠?yàn)槲覀冋_判斷樓市走向提供有益參考，為此記者采訪了多名經(jīng)歷兩次房貸調(diào)控的中介人士、業(yè)主、投資者。
2007年9月27日，“二套房貸”第一次出臺(tái)，樓市拐點(diǎn)立現(xiàn)；2010年4月15日，比“9·27”更嚴(yán)厲的“二套房貸”政策出臺(tái)，市場(chǎng)處于觀望時(shí)期……
兩大新政出臺(tái)剎住漲價(jià)潮
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘回憶道，2007年“9·27”新政細(xì)則出臺(tái)后，政府一系列政策不僅有力打擊了市場(chǎng)的投資置業(yè)，不少剛性需求的買家亦將置業(yè)需求延后。而在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，樓價(jià)一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價(jià)割讓。市場(chǎng)上觀望氣氛漸濃，買賣雙方成交膠著。2010年4月系列新政出臺(tái)，其實(shí)從2010年初已接連有調(diào)控政策作為鋪墊，市場(chǎng)對(duì)此已有一定心理準(zhǔn)備。
合富置業(yè)分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理林成超表示，“9·27”新政出臺(tái)非常突然，個(gè)別一手開(kāi)發(fā)商跳水低開(kāi)新盤，業(yè)主出現(xiàn)恐慌性拋售，荔港南灣有幾個(gè)業(yè)主寧愿賠錢給租客也要急售房屋脫手。他記得“9·27”新政出臺(tái)前業(yè)主一天一個(gè)價(jià)，買家瘋狂追漲；今年3月成交火爆時(shí)業(yè)主也恍如“搶錢”般開(kāi)高價(jià)，兩次房貸政策出臺(tái)都起碼立刻剎住漲價(jià)風(fēng)，業(yè)主“反價(jià)潮”也立刻剎車。
滿堂紅洛溪板塊資深經(jīng)紀(jì)曾華麗表示，麗江花園麗字樓市場(chǎng)成交價(jià)為7800元/m2，而銀行評(píng)估價(jià)僅為5800元/m2，出現(xiàn)兩千元的價(jià)差，可見(jiàn)市場(chǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離正常軌道。幾年前番禺四五字頭的房子一大把，如今都過(guò)“7”字頭，曾華麗也感嘆，就算是番禺的樓價(jià)，也已到了普通工薪階層承受的極限。
“9·27”新政 業(yè)主持貨有信心
回想2007年“二套房貸”首現(xiàn)江湖，市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，業(yè)主和投資者壯士斷腕。市場(chǎng)人士表示，很多業(yè)主已經(jīng)歷過(guò)2007年“9·27”新政的洗禮，對(duì)樓市未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強(qiáng)，價(jià)格方面還是比較堅(jiān)持，暫沒(méi)出現(xiàn)大幅的降價(jià)潮。合富置業(yè)分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理馮偉成表示，“9·27”新政之時(shí)，業(yè)主沒(méi)看定形勢(shì)，急著出貨，現(xiàn)在他們心態(tài)強(qiáng)很多，一點(diǎn)都不著急出貨。況且連拆遷補(bǔ)償單價(jià)都過(guò)萬(wàn)，業(yè)主更加不愁。
中原地產(chǎn)荔灣區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蔣永華表示，老城區(qū)投資者基本不會(huì)持貨多過(guò)10套房子，小投資者以一套房屋的價(jià)錢多次進(jìn)出操作，有利潤(rùn)就脫手，低于買入價(jià)也可等等看。荔灣區(qū)二手房平均50萬(wàn)~100萬(wàn)元一套，對(duì)于擁有一兩百萬(wàn)元資金的人來(lái)說(shuō)一點(diǎn)壓力都沒(méi)有，他們也不需借銀行貸款炒樓。
投資者高先生在2007年10月下定買了一套二手房，后來(lái)覺(jué)得樓市風(fēng)向變而撻定兩萬(wàn)元離場(chǎng)。他說(shuō)，2009年底，他撻定的房子比他當(dāng)時(shí)的入場(chǎng)價(jià)可以賣高2000元/m2，早知道他就不撻定了。
李小姐本來(lái)是做中長(zhǎng)線房產(chǎn)投資的，去年樓市火爆，她也試水做短炒客，快進(jìn)快出操作過(guò)3個(gè)房子，每個(gè)房子約賺個(gè)10萬(wàn)元離場(chǎng)。她說(shuō)，政府希望以信貸打壓樓市上漲勢(shì)頭，的確可以，但對(duì)他們這些投資客來(lái)說(shuō)，一般都很少用銀行貸款來(lái)炒樓，因?yàn)殂y行貸款對(duì)提前還款贖契的時(shí)間有限制，6個(gè)月或1年內(nèi)不許贖契，根本做不了短炒。她說(shuō)，投資者看中的是賺錢的空間，廣州住房需求旺盛，有合適的價(jià)錢她也會(huì)入市，不擔(dān)心政策調(diào)控。
樓市調(diào)整期 業(yè)主宜跳價(jià)放盤
2007年“9·27”新政后，自住需求急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中老城區(qū)一個(gè)新盤，當(dāng)時(shí)也知道自己之前曾做過(guò)按揭，雖已還清第一套房屋貸款，但仍要忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺(jué)得第二套房也是自住的，而且有第一套房墊底，可隨時(shí)賣出第一套房來(lái)提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當(dāng)時(shí)她的購(gòu)入價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2，最近附近一個(gè)新盤開(kāi)售，價(jià)格跳升到2.6萬(wàn)元/m2以上。
對(duì)于部分急用資金的業(yè)主來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)整期的確不利于出貨。合富置業(yè)林成超建議，業(yè)主若急需資金周轉(zhuǎn)，且樓市已呈現(xiàn)下行跡象，宜用跳價(jià)放盤的方式。他舉例說(shuō)，目前房子單價(jià)為11000元/m2，樓市往下走，業(yè)主要快速出售，最好設(shè)定放盤價(jià)為10500元/m2，這樣才可以達(dá)到出貨目的。