“要買房嗎？我這里有一套很實(shí)惠的房子。”近日，記者接到熟人楊先生的短信。楊先生是滬上一家中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴記者，近日有賣家手頭有點(diǎn)緊，準(zhǔn)備拋出一套房產(chǎn)以緩解資金壓力，其掛牌價(jià)要比市場(chǎng)正常水平低4萬(wàn)元，約8%。
這相當(dāng)于上海一個(gè)白領(lǐng)半年的收入，的確比較實(shí)惠！滬上有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)處于觀望時(shí)期，的確容易出現(xiàn)一些價(jià)格實(shí)惠的房源，如果購(gòu)房者用心去淘，碰到實(shí)惠房并非難事。
不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于二手房市場(chǎng)上的實(shí)惠房，其到底是出于哪種目的而降價(jià)出手，需要購(gòu)房者自己加以甄別，以便能夠淘到真正的實(shí)惠房。
觀望時(shí)期好淘房
當(dāng)市場(chǎng)處于觀望氛圍中時(shí)，出現(xiàn)實(shí)惠房的幾率大大增加。記得在去年7月份前后，房?jī)r(jià)快速上漲，此時(shí)二手房房源一度變得奇貨可居起來(lái)，賣家不斷“跳價(jià)”，而買家也非常配合地一路追漲，于是在這個(gè)階段，恐慌性地追漲導(dǎo)致樓市處于賣方市場(chǎng)，賣家的提價(jià)要求不斷得到滿足，淘優(yōu)惠房成為不可望也不可及事情。
但在現(xiàn)階段，情形有所改變。自去年10月份以來(lái)，隨著第二套房貸政策的出臺(tái)，市場(chǎng)重新陷入觀望期。在觀望期內(nèi)，由于成交量急劇萎縮，想買的不敢買，而想出售的卻沒(méi)人接手。于是在這樣的背景下，賣家降價(jià)主動(dòng)示好成為不二選擇。3月中旬，上海美聯(lián)物業(yè)對(duì)部分賣家調(diào)查顯示，與去年賣家“看漲不看跌”的心態(tài)有所不同，有四成賣家的態(tài)度來(lái)了個(gè)一百八十度大轉(zhuǎn)彎，愿主動(dòng)降價(jià)。
記者與滬上一些業(yè)內(nèi)人士交流時(shí)了解到，愿意接受較高降價(jià)幅度的賣家，是一些急需資金，或者希望在極短的時(shí)間內(nèi)完成交易的賣家。聯(lián)洋分店目前市場(chǎng)觀望氣氛仍然很濃，交易活躍程度不高，對(duì)于需要快錢的房東來(lái)說(shuō)，他們只有選擇低于市場(chǎng)價(jià)水平出售，以求盡快出手，因而選擇主動(dòng)下調(diào)價(jià)格。
不過(guò)需要注意的是，雖然有不少賣家愿意降價(jià)出手，但并非意味著價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)的情形。調(diào)查顯示，在所有近期考慮降價(jià)出售的賣家中，43.36%的賣家表示愿意接受1%～2%的象征性降價(jià)，其次為28.32%的賣家愿意接受2%～3%范圍內(nèi)的小幅降價(jià)，而接受降價(jià)幅度為5%～8%甚至8%以上的賣家僅占3.5%和2.1%。分析個(gè)中緣由，21世紀(jì)銳豐不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)洋分店的王經(jīng)理表示，經(jīng)歷過(guò)2005年以來(lái)第一輪宏觀調(diào)控之后，賣家的心態(tài)已經(jīng)平穩(wěn)了很多，大多數(shù)人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定上漲，因?yàn)榧词故鞘袌?chǎng)暫時(shí)處于觀望時(shí)期，會(huì)選擇等待觀望而不是割肉出逃。
此外，目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的賣家中，很大一部分是出于換房目的，因此對(duì)于此類人群來(lái)說(shuō)，出于自身成本考慮，自然是不可能會(huì)大幅降價(jià)了。調(diào)查還顯示，之所以不愿意大幅降價(jià)的原因在于，近五成的賣家表示出售手中物業(yè)的原因?yàn)?ldquo;房屋置換需要”，置換的需要使得賣家不可能大幅降價(jià)出售手中現(xiàn)有物業(yè)。
五類賣家要快錢
但不可否認(rèn)的是，目前在二手房市場(chǎng)上的確能夠找到一些價(jià)格相對(duì)較為實(shí)惠的房源，這是因?yàn)橘u家自身原因造成的，大多數(shù)情況下是缺錢，少數(shù)情形則是想要快刀斬亂麻，總結(jié)主要有以下五類情形。
第一種是悲觀的投資者。此類投資者愿意降價(jià)出售的原因不外乎兩種，其一是對(duì)后市悲觀，想落袋為安或者換籌；其二則是因?yàn)橘Y金鏈崩得太緊，出售部分手中持有的物業(yè)以緩解資金壓力。市場(chǎng)調(diào)查顯示，在目前市況下以前者居多，而因?yàn)橘Y金鏈的原因拋售的情形較為少見。如上海美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)傳訊部的相關(guān)人士表示，在調(diào)查中有三成業(yè)主由于對(duì)后市并不看好而擔(dān)心手中物業(yè)貶值，則選擇小幅的降價(jià)以套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其他理財(cái)產(chǎn)品。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，相對(duì)來(lái)說(shuō)，后者比前者更具誠(chéng)意，這類投資者為了緩解資金壓力，只有選擇降價(jià)策略，因此降價(jià)幅度也相當(dāng)有吸引力。而前者可能是“邊走邊看”，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)松動(dòng)，其會(huì)隨之做出調(diào)整。
第二種是需要“快錢”的賣家。此類賣家主要是一些中小企業(yè)主，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中碰到資金緊張的問(wèn)題，而融資又較難，因此便只有變賣不動(dòng)產(chǎn)來(lái)緩解資金壓力。記者曾碰到過(guò)這樣的情形，如一家浙江建筑公司，在去年6月至9月份三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，連續(xù)低價(jià)拋售了位于閔行區(qū)龍茗路附近7套不動(dòng)產(chǎn)，這些房產(chǎn)都是在上個(gè)世紀(jì)90年代中期作為建筑工程款轉(zhuǎn)在公司名下的資產(chǎn)，其拋售價(jià)格要比市場(chǎng)平均水平低10%左右，如一套面積為65平方米的小兩房，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)可達(dá)57萬(wàn)元左右，而實(shí)際成交價(jià)為51萬(wàn)元。記者在采訪中了解到，目前這樣的情形仍然存在。
第三種是快刀斬亂麻型的賣家。此類賣家希望在極短的時(shí)間內(nèi)處理掉手中的物業(yè)，以便騰出精力處理別的事情。靜安寺附近一家中介公司的業(yè)務(wù)員熊先生告訴記者，他近日就接待了這樣一個(gè)客戶，掛牌時(shí)賣家就表示，希望房產(chǎn)能夠盡快出售，于是熊先生將這套面積約120平方米兩房的掛牌價(jià)確定為450萬(wàn)元，這與市場(chǎng)價(jià)相比下調(diào)了5萬(wàn)元，最后成交時(shí)，在買家的要求下，賣家又讓了5萬(wàn)元。事后熊先生得知，賣家因?yàn)榉蚱揠p方離婚分割財(cái)產(chǎn)，不想拖得太久，因此通過(guò)降價(jià)而達(dá)到速戰(zhàn)速?zèng)Q的目的。
第四種情形賣家也不希望拖拖拉拉，即賣家回滬處理自己的不動(dòng)產(chǎn)，這些人在上海已了無(wú)牽掛，只剩下不動(dòng)產(chǎn)需要變賣，他們也不希望耽擱太久，因此要盡快解決問(wèn)題。位于莘莊附近一家中介公司的工作人員楊先生告訴記者，此類人群主要以移民海外或者搬離上海的人居多。他也曾接待過(guò)類似的客戶，對(duì)方在變賣自己的房產(chǎn)時(shí)，為了能夠盡快出手，掛牌時(shí)會(huì)采用低價(jià)策略，而議價(jià)時(shí)也不會(huì)斤斤計(jì)較。
第五種就是尾房。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，出于各種各樣的原因，有些十多年前開發(fā)的小區(qū)內(nèi)尚存有少量房源沒(méi)有銷售出去，而現(xiàn)在開發(fā)商為了節(jié)約銷售成本，不可能再重新搭建售樓處，因此選擇在中介公司掛牌出售，當(dāng)然，其售價(jià)相應(yīng)也會(huì)實(shí)惠一些，對(duì)于零頭能讓則讓。
房源信息需甄別
商城內(nèi)大凡打折銷售的商品要么是換季產(chǎn)品，要么是次品，若非特殊原因，一般情況下正品是不大會(huì)打折的。同理，在二手房市場(chǎng)上，絕大多數(shù)價(jià)格實(shí)惠的房源總是存在這樣或者那樣的問(wèn)題，因此這需要購(gòu)房者對(duì)此進(jìn)行甄別，以便淘到真正的實(shí)惠房源。
在哪里能夠找得到實(shí)惠房呢？不可否認(rèn)，房產(chǎn)中介是獲取低價(jià)房信息最為可靠的信息來(lái)源。21世紀(jì)銳豐不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)洋分店的王經(jīng)理告訴記者，一般情況下，為了能夠盡快促成交易，我們會(huì)選擇把最有吸引力的房源推薦給購(gòu)房者，其中低價(jià)房是最先推薦的房源之一。雖然目前也有網(wǎng)站經(jīng)常會(huì)掛出一些房源信息，但大多數(shù)對(duì)市場(chǎng)不是很了解的購(gòu)房者，想要從數(shù)量眾多的房源信息中，挑出真正實(shí)惠的信息，難度不小。而中介公司的經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)了解較為充分，哪些是真正實(shí)惠的房源，區(qū)別出來(lái)并不難。此外，房產(chǎn)中介還有一大優(yōu)勢(shì)就是能夠接觸到賣家，了解確定掛牌價(jià)的過(guò)程，到底是否優(yōu)惠，他們?cè)趯懴沦u家說(shuō)出來(lái)的幾個(gè)阿拉伯?dāng)?shù)字時(shí)便已一清二楚。
當(dāng)然，對(duì)于實(shí)惠房源的信息也要甄別，去偽存真。記得在去年年初，位于閔行區(qū)內(nèi)疏影路上的莘城苑掛牌價(jià)僅6500元/平方米左右，這比周邊同等性質(zhì)樓盤的報(bào)價(jià)要低15%以上，這是因?yàn)樵撔^(qū)周邊規(guī)劃可能發(fā)生變化，所以有莘城苑的業(yè)主低價(jià)拋盤“出逃”。在市場(chǎng)上，也有不少房源因?yàn)楸旧砥焚|(zhì)不好，或者存在質(zhì)量問(wèn)題等而低價(jià)出讓的，因此這需要購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)并避免它。
如何甄別呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要多看、多問(wèn)。多看就是在看房時(shí)盡量仔細(xì)一些，看看房產(chǎn)是否存在質(zhì)量問(wèn)題，衛(wèi)生間、屋頂?shù)仁侵攸c(diǎn)區(qū)域，查看是否有滲漏現(xiàn)象等。千萬(wàn)不能走馬觀花，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)。
其次就是多問(wèn)，一般情況下，買家無(wú)法當(dāng)面向賣家詢問(wèn)定價(jià)方面的問(wèn)題，因此只能從側(cè)面了解，可以問(wèn)物業(yè)、問(wèn)鄰居，從各個(gè)方面盡可能地多問(wèn)一些有關(guān)賣家的情況，并把自己掌握的信息與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露的信息進(jìn)行對(duì)比，看看其中有無(wú)出入，或者有無(wú)不相符的地方。
