近年來樓市快速趨熱，房價不斷走高，投訴也隨之呈現(xiàn)增多趨勢，其中尤以二手房交易最為明顯，如房地產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊、合同五花八門、中介費混亂等，讓不少消費者一不小心便落入陷阱。為此，有關專家針對二手房的交易陷阱逐一進行了破解，以幫助消費者避免受到權益侵害。
陷阱一： “黑白合同”
２００６年的地產(chǎn)新政對５年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房加收營業(yè)稅，因此，二手房市場曾存在的報低價避稅現(xiàn)象更為普遍。買方、賣方和中介服務人員三方，共同故意報低價，制造“黑白合同”，用以避稅。實際上，這是一種違法行為，在某種情況下，更有可能成為中介欺詐消費者的一個消費陷阱。
從二手房的賣方角度來說，“黑白合同”會導致賣方不能收足房款。假如買方?jīng)]有按期支付過戶價之外的房款，那么，賣方一旦催討不成，向法院起訴，不僅會因交易行為違規(guī)而被判定為“無效合同”，而且會因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟處罰。此外，如果買賣雙方當事人向房管局提交虛假成交價的買賣合同，就應當按照報稅價格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力，優(yōu)先于雙方自行簽訂的合同，賣方則有可能不能收足房款。這也就是說，買方完全可以利用“黑白合同”欺詐賣方。在這一點上，不排除買方和中介合謀的可能。
從二手房買方的角度來說，涉及到再轉(zhuǎn)手的高額稅收。假如在未辦理好過戶手續(xù)之前，賣方毀約不賣，那買家就無法購得房屋，其合同權利不能受到法律保護。如果買賣雙方因此訴諸法院，法院認定買賣雙方當事人故意報低成交價，違反誠實信用原則，買賣雙方當事人均有過錯，合同屬于可撤銷合同，將駁回訴訟請求。不僅如此，現(xiàn)在房產(chǎn)證上一般都標有成交價，報低價對買方尤為不利，將造成下次房屋轉(zhuǎn)手時的高額差價稅收。根據(jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售時，按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計征稅費。這也就是說，如果買方將來轉(zhuǎn)讓出售，將會向稅務機關交納更多的稅收費用。
陷阱二： 過戶費不算清
在二手房合同中，有一些明細賬沒有算清楚，將會導致買方承擔一些不必要的支出。一位女士，在辦完過戶手續(xù)之后，卻接到了物業(yè)公司催交兩年供暖費和物業(yè)費的通知。在過戶手續(xù)辦完之后，無論她找賣房方，還是找中介公司，都于事無補。因為，在交易過后產(chǎn)生的所有事情，都與賣方和中介公司無關。專家指出，在這一點上，買方一定要堅持按照正規(guī)的物業(yè)交驗過程進行交驗，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主。買方可以先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗之后，確保物業(yè)交驗的費用結(jié)清及房屋的驗收工作完成，再支付剩余房款。而且，物業(yè)交驗時，購房者和業(yè)主雙方最好一起到房屋現(xiàn)場，并在交驗當天一同填寫《物業(yè)交驗單》，確認簽字無誤后，購房者再向業(yè)主支付購房尾款。這樣，才能避免因過戶費不算清而帶來的損失。
與“過戶費不算清”相似的另一種情況，是“不透明全包價”。在一些中介公司的合同里，明確寫著，購買二手房的“全包價”里包括了所有的費用。這樣的條款，實際上是中介公司為賺取巨額差價而布下的陷阱。中介公司給買方開出的“全包價”，往往比賣方給中介開出的價格要低得多。比如，李先生用４０萬元的價格，買了一套二手房；事后才知道，賣主的出售價格只有３５萬元，加上各種稅費，也不過是３７萬元。他白白給中介公司付出了３萬元的巨額差價。
專家指出，在二手房交易中，買方不僅要將賣方的明細費用算清，更要將中介公司收取的費用和需要向相關部門繳納的費用全部算清。此外，還要注意兩點：第一，最好在合同后附上《費用清單》，詳細計算相關收費；第二，一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當差價。只有這樣，才能維護自己的合法權益。
陷阱三： 無效條款
在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人（包括買房者和賣房者，下同）都是通過房屋中介進行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權利義務關系。由于雙方信息的不對稱，中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應當按照事先的約定解決問題，至于自己的損失便只有自認倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對無效條款說“不”的權利。
專家指出，在司法實踐中，有兩類無效中介條款最為常見：一是“自己交易條款”，二是“無效果付酬條款”。
前者，即是中介公司與委托人設定一個交易底價，并約定在中介公司向委托人支付了該底價后，中介公司即取得對房屋的處理權；在中介公司不愿以底價成交時，則有權解除當事人的委托。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時，中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價；在交易行情低迷時，中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來，中介公司將交易的風險完全推給了委托人。
后者，是指中介公司與委托人約定，即使未達成房產(chǎn)交易，委托人也應當向中介公司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中，中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認為自己可以拿回已經(jīng)預交的交易保證金，反而在合同應當恪守的信念中選擇了放棄。
專家提醒，無論是“自己交易條款”還是“無效果付酬條款”，都違反了《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。因此，并非任何白紙黑字寫下來的合同條款，都是牢不可破的金科玉律。消費者完全可以依據(jù)相關法律，維護自己的合法權益。
陷阱四： 不透明交易