1、物業(yè)管理費(fèi)可以隨意漲嗎？
業(yè)主在入住后可能會(huì)遇到這樣的事情，買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為每平方米2元，而過(guò)了一段時(shí)間，物業(yè)管理公司把物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)提高到每平方米3元。當(dāng)業(yè)主找開(kāi)發(fā)商時(shí)，開(kāi)發(fā)商以物業(yè)管理與其無(wú)關(guān)為由進(jìn)行推脫。那么，物業(yè)管理公司是否可以擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)呢？
物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司不得單方面提價(jià)。雙方應(yīng)按物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，一方如果擅自變更，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：可由物價(jià)部門(mén)進(jìn)行調(diào)處，也可通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。
2、業(yè)主可以因物業(yè)管理公司侵權(quán)而拒交物業(yè)管理費(fèi)嗎？
物業(yè)管理公司侵權(quán)與交付物業(yè)管理費(fèi)其實(shí)是兩種法律關(guān)系，不可混作一談。物業(yè)管理公司侵害業(yè)主的權(quán)利，對(duì)業(yè)主帶來(lái)不利的影響，這種行為所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的；而業(yè)主交付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的，合同的履行抗辯權(quán)在這里并不適用。
從合同法角度說(shuō)，合同履行抗辯權(quán)是指合同當(dāng)事人基于合法的事由對(duì)抗相對(duì)方請(qǐng)求履行合同義務(wù)的權(quán)利。合同履行抗辯權(quán)必須以合同義務(wù)為基礎(chǔ)，只有在對(duì)方?jīng)]有履行該合同義務(wù)的條件下，合同一方當(dāng)事人才可以援引合同以對(duì)抗相對(duì)方請(qǐng)求履行合同義務(wù)的權(quán)利。如果對(duì)方未盡義務(wù)并非基于該合同產(chǎn)生，則不能援引作為合同履行抗辯權(quán)的依據(jù)。業(yè)主依據(jù)物業(yè)管理公司存在侵權(quán)事由而拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)的行為構(gòu)成對(duì)物業(yè)管理合同的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)。如業(yè)主繼續(xù)違約，物業(yè)管理公司可以采取法律手段(例如訴訟)，要求業(yè)主履行物業(yè)管理合同的義務(wù)。
對(duì)于物業(yè)管理公司存在的侵權(quán)，業(yè)主可以通過(guò)其他方式予以解決：業(yè)主可以向物業(yè)管理公司提出要求，請(qǐng)求物業(yè)管理公司盡快排除妨礙。物業(yè)管理公司如果繼續(xù)侵權(quán)的話，業(yè)主可以通過(guò)向人民法院提起訴訟來(lái)解決，并可以要求物業(yè)管理公司賠償損失。
在此提醒業(yè)主朋友，一定要分清在住房消費(fèi)過(guò)程中的侵權(quán)關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，不能將二者混在一起。業(yè)主因?yàn)槭艿角趾Χ芙晃飿I(yè)管理費(fèi)是不正確的，一旦出現(xiàn)糾紛，業(yè)主有可能由受害方而變成違約方。作為業(yè)主，維權(quán)是必要的，但在維權(quán)時(shí)也必須遵循合同的約定，注意權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等。
3、業(yè)主入住時(shí)水電氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否應(yīng)該配齊？
關(guān)于交房時(shí)配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，一般應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定；如果沒(méi)有具體約定，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件包括供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。此外，《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第六條規(guī)定，住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程應(yīng)全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全，在合同上未簽訂這些細(xì)節(jié)的業(yè)主可以據(jù)此和開(kāi)發(fā)商交涉。
北京市在2002年1月1日起施行的《北京市建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定》中要求，規(guī)劃部門(mén)將全程監(jiān)督建設(shè)工程的進(jìn)展情況，重點(diǎn)對(duì)工程建筑的總平面位置、層數(shù)和高度、配套設(shè)施等環(huán)境建設(shè)進(jìn)行檢查。要求居住區(qū)(含居住小區(qū)、居住組團(tuán))的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)應(yīng)與住宅建設(shè)同步完成。未能同步完成的，對(duì)相應(yīng)的住宅建設(shè)不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收。凡建設(shè)工程未經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收或者經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收不合格的，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
因此，業(yè)主在入住時(shí)，上述各項(xiàng)設(shè)施應(yīng)該配齊。
