專家建議掌握以下六大原則：
原則一：對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定購(gòu)房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價(jià)證券、現(xiàn)有住房置換等。
原則二：對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來(lái)大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等。一般來(lái)說(shuō)，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。
個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和規(guī)模較小的私營(yíng)業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國(guó)以及購(gòu)買其他大額消費(fèi)品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削弱您的還款能力。
原則三：學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。
原則四：學(xué)會(huì)計(jì)算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度等于借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款的月還款額×10000元。
原則五：組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。
原則六：首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。[next]
申請(qǐng)何種貸款最劃算：
貸款者在申請(qǐng)消費(fèi)貸款時(shí)應(yīng)考慮三個(gè)因素：
因素一：住房按揭貸款是金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前利率最低、期限最長(zhǎng)的貸款業(yè)務(wù)，個(gè)人在選擇消費(fèi)貸款時(shí)，應(yīng)盡可能申請(qǐng)住房貸款。
因素二：個(gè)人申請(qǐng)住房貸款后，如果還需申請(qǐng)其他消費(fèi)貸款，應(yīng)通盤關(guān)注各種消費(fèi)貸款的利率。手中的現(xiàn)款可根據(jù)貸款利率的高低，選擇流向。
因素三：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者買房調(diào)整資金的最佳方案是：買房申請(qǐng)按揭貸款，手中的現(xiàn)款用于經(jīng)營(yíng)。
這樣，可讓貸款者在繁重的個(gè)人資金支出中輕松地實(shí)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)的積累，從而實(shí)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[next]
提前還貸合算嗎？
如果你對(duì)自己未來(lái)的還款能力有足夠信心，那么，你應(yīng)更多考慮的是如何制定一個(gè)合理的貸款計(jì)劃，而不是提前還貸。
還款實(shí)例一：如某先生準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)一筆２０萬(wàn)元１０年期的貸款用于買房，同時(shí)卻又打算在手頭資金充裕時(shí)，用四五年的時(shí)間就將貸款全部還清，以節(jié)省一部分利息。
以目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行通常采用的“等額本息還款法” 計(jì)算，一筆２０萬(wàn)元１０年期的貸款，年利率為５．０４％，在第５年末提前還貸的話，總利息支出為４００２１元。而該筆貸款只按揭５年的話，年利率為４．７７％，總的利息支出僅為２５１９２元，比前一種方法要少１４８２９元。
因此，從資金成本的角度看，事先合理控制好住房貸款期限的長(zhǎng)短，顯然比到時(shí)再提前還貸更能夠省錢。而且，貸款期限越長(zhǎng)，先期支付的利息越多，自然損失也就越大。
還款實(shí)例二：對(duì)于年齡層次偏大者來(lái)講，如果對(duì)將來(lái)收入的預(yù)期趨于保守，則應(yīng)從注重穩(wěn)健的角度出發(fā)，盡量減少負(fù)債，這時(shí)應(yīng)注意選好住房貸款的還款方式。不同還款方式對(duì)提前還貸的影響也有差別。
除上述“等額本息還款法”外，還有一種“等額本金還款法”，即在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。這種還款方式的優(yōu)點(diǎn)是本金保持不變，利息逐步遞減，期間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對(duì)減少。
還款實(shí)例三：同樣是４０萬(wàn)元１５年期的商業(yè)住房貸款，如果貸款一年后購(gòu)房者想提前還貸，用等額本息法，一年內(nèi)已支付本金１８３１７．４８元，利息１９７４０．４１元；用等額本金法，一年內(nèi)已支付本金２６６６６．６７元，利息１９５４４元。
一年后若提前還款，用等額本息法需還本金３８１６８２．５２元，用等額本金法還款，需還本金３７３３３３．３３元。因?yàn)橛玫阮~本息法已經(jīng)在前期多還掉了一些利息，再選擇提前還貸當(dāng)然比另一種方法損失大一些。所以，如若提前還款，尚須明了自己還貸方式，精確計(jì)算。[next]
個(gè)人住房貸款操作程序：
步驟一：您在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款前，請(qǐng)?jiān)敿?xì)了解銀行的個(gè)人住房貸款政策，您可以到就近的建行網(wǎng)點(diǎn)咨詢及索取資料。
步驟二：貸款前請(qǐng)您謹(jǐn)慎衡量您家庭的還款能力，我們建議您根據(jù)自己的家庭收入和支出狀況列出您的家庭預(yù)算表，以便于您分析決策，下表是我們提供的示例。
步驟三：如果您是正常繳存住房公積金的職工并符合申請(qǐng)公積金貸款的其他條件時(shí)，在購(gòu)房時(shí)可使用公積金貸款，如果您沒(méi)有繳存公積金，您可考慮使用銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款。
步驟四：如果個(gè)人住房公積金貸款不能滿足您的全部需求，您可在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款（稱為組合貸款），兩種貸款手續(xù)同時(shí)辦理，不增加您往返銀行的次數(shù)。
步驟五：您在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，可以參考下列“合理的貸款購(gòu)房方案”中的兩個(gè)對(duì)照表，估算您可得到的貸款額度、合理的還款負(fù)擔(dān)及適合您購(gòu)買的住房?jī)r(jià)格。
步驟六：如果您使用組合貸款，可先估算您的公積金貸款可貸額度及相應(yīng)的每月還款額，然后再估算您可用于償還個(gè)人住房商業(yè)性貸款的還款能力，并由此計(jì)算相應(yīng)的可貸額度。注意您的組合貸款總額不能超過(guò)所購(gòu)住房總價(jià)的70％。
步驟七：為了方便您選擇樓盤，您可以通過(guò)因特網(wǎng)瀏覽樓盤情況、開(kāi)發(fā)商情況及個(gè)人住房貸款的辦理辦法等。[next]
貸款購(gòu)房需“三思”
據(jù)金融部門一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于舉貸數(shù)額大、時(shí)間長(zhǎng)，造成日后還貸難的尷尬現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。理財(cái)專家提醒貸款購(gòu)房者，貸款購(gòu)房需“三思而后行”。
一思：什么樣的房?jī)r(jià)適合你？據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在家庭年收入的6倍以下。如貸款額為7成，期限15年，則月還貸不宜超過(guò)月收入的40％，其余60％的收入還能較好地維持日常生活支出。
二思：投資性購(gòu)房未必合算。首先，目前較低的貸款利率很有可能隨房?jī)r(jià)上升而作相應(yīng)調(diào)整，因此存在利率風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)利率不變，
若自籌10萬(wàn)元，再貸款5年期15萬(wàn)元，購(gòu)買一套價(jià)值25萬(wàn)元的住房，那么貸款利息2.1萬(wàn)元加上10萬(wàn)元自籌資金的利息損失約1.4萬(wàn)元，購(gòu)房款就變成了28.5萬(wàn)元。這還未算上貸款抵押費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、交易契稅等各種費(fèi)用。如貸款期限為10年或20年，利息支出將更多。而一般來(lái)說(shuō)，地段較好的房子每年租金收入不會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的8％。如此算來(lái)，15年后才能收回購(gòu)房的全部支出。雖然最終可……但這15年間，每月還貸的壓力則要求貸款人有穩(wěn)定的高收入和相對(duì)穩(wěn)定的支出，否則就會(huì)給正常生活帶來(lái)影響。
三思：貸款也有小竅門。借款期限越長(zhǎng)每月還款就越少，但總還款額必然上升。如10萬(wàn)元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬(wàn)元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約16.6萬(wàn)元。專家認(rèn)為借款年限一般15—20年就足夠了，對(duì)普通百姓而言，退休以后再承擔(dān)較高還款壓力，風(fēng)險(xiǎn)較大。
