近期，部分商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率，折射出銀行對于房地產(chǎn)未來走向的擔(dān)憂；與此同時，受控于不斷緊縮的信貸額度，不少銀行嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至上浮50%的開發(fā)貸款利率。處于利率高企和“量價雙降”的夾擊下，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？

利率高企擠壓利潤房企面臨“大洗牌”

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降城市有17個，環(huán)比持平的城市有29個；同比漲幅回落的城市有59個。

中國銀監(jiān)會主席劉明康19日在CEO組織峰會上表示，最新的壓力測試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍可控。

同日，海爾地產(chǎn)董事長盧鏗在第二屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及五六十個行業(yè)，關(guān)聯(lián)度極大，如果房價下跌五成，可能會對金融乃至經(jīng)濟產(chǎn)生較大影響。“目前房地產(chǎn)行業(yè)民間灰色融資非常厲害，加之各種成本全面上升，對房地產(chǎn)利潤空間擠壓明顯。”

北京盛世神州資金董事長張民耕告訴記者，目前房地產(chǎn)利潤率的下降已經(jīng)是不爭的事實。“以前開發(fā)能有部分利潤，銷售以后炒房還有一部分利潤，可現(xiàn)在開發(fā)的利潤要被投資商分享，而炒房的利潤更是越來越少。大地產(chǎn)商實力強勁有競爭優(yōu)勢，小房地產(chǎn)商今后的發(fā)展更為艱難。”

“年底通常是銀行和企業(yè)回收資金的時候，一些中小型房地產(chǎn)商或?qū)⒃庥鲑Y金鏈問題，很可能被大房地產(chǎn)商趁機并購。”中坤集團[簡介 最新動態(tài)]董事長黃怒波說。

民建中央副主席辜勝阻表示，今年不少房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了融資難題，在利率高企和“量價雙降”夾縫中生存的房地產(chǎn)企業(yè)在年底或?qū)⒚媾R“大洗牌”。

專家認為，當下房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整心態(tài)，改變過去多年追求高利潤、大規(guī)模發(fā)展的模式，降低發(fā)展速度，積極改進產(chǎn)品服務(wù)，提升產(chǎn)品質(zhì)量。

旅游、養(yǎng)老或成市場方向

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，目前房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)松動，達到年初房地產(chǎn)調(diào)控的目標，也同時倒逼房地產(chǎn)企業(yè)開始思考轉(zhuǎn)型道路。“在商品住宅受到較大擠壓的時候，我們應(yīng)該思考原來哪些價值發(fā)揮得不夠，尋找"價值洼地"。”

聶梅生認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)需和消費挖掘不夠，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等新方向潛力巨大。“僅國慶長假七天，全國零售和餐飲企業(yè)銷售額就達近7000億元，2010年旅游帶動的產(chǎn)值更是達到1.2萬億元，旅游業(yè)是長期內(nèi)需，也是地產(chǎn)業(yè)不錯的投資方向。”

“在我國即將全面進入老齡化社會之時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。”她說。

專家認為，目前中國城市化發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)行業(yè)不能僅僅停留在商品住宅的開發(fā)層面，需要伴隨城市開發(fā)、運營，進入城市化開發(fā)的第二階段，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

“房地產(chǎn)業(yè)價值的新方向也是和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的。”聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)也要由原來的勞動力密集轉(zhuǎn)向科技含量更高的新型經(jīng)濟體，帶動新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一些省市開發(fā)的新經(jīng)濟區(qū)應(yīng)成為房地產(chǎn)關(guān)注的重點。

今年開始，國家政策大量向公租房、保障房、廉租房傾斜。專家建議，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以關(guān)注房地產(chǎn)管理方面的投資，未來國內(nèi)需要的不僅是物業(yè)，而是大型的專業(yè)租賃管理公司。